賃貸借契約の際に注意するべき点とは？（アスベスト・耐震診断）

今回は、賃貸借契約をする際に注意しておくべき点「アスベスト」と「耐震診断」についてご説明いたします。

アスベストについて

アスベストとは、石綿（いしわた、せきめん）と呼ばれる天然の鉱石で無機繊維状鉱物の総称です。

以前は安価でありながら、耐久性、耐熱性などの特性に非常に優れているため、建築資材として多く使われていました。しかし、現在は石綿繊維を大量に吸った場合、人体に悪影響（発ガン性がある等）を与えることが判明したため、段階的に使用が制限されています。(2006年に全面使用禁止)

宅地建物取引業者は、賃貸借契約の前の重要事項説明時に、賃貸借する建物についてアスベストの使用調査を行ったかどうかを借主に伝える義務があります。

アスベストには様々な種類があり、その使用方法も様々です。

アスベストは人が吸い込むことで人体に影響を与えるため、飛散する可能性のあるアスベストには十分注意が必要です。

アスベストのレベル

アスベストは飛散する可能性が高い順に、レベル1からレベル3に種別されています。

レベル１

飛散する可能性が1番高いレベル1には吹き付け材が該当します。

吹付け材は鉄骨の柱、梁、機械室、駐車場の天井等に主に使用されています。これらは損傷、劣化により、または建物の解体時に飛散する恐れがあるとされています。

レベル２

レベル2には保温材、耐火被覆材が該当します。

これらは主に鉄骨の柱、梁、設備のダクトの継ぎ目などに使用されています。通常の使用状態では飛散の恐れは少ないものの、建物の解体時に飛散する恐れがあるとされています。

レベル３

レベル3には成型板が該当します。

成型板は外壁、屋根、天井、仕切り壁などに主に使用されています。通常の使用状態では飛散の恐れがなく、破砕すると飛散する恐れがあるものの、建物の解体時は成型板を撤去の上解体するなど、対策が講じられているので飛散する可能性は低くなっています。

成型板は非飛散性アスベストとも言われます。

賃貸オフィスを借りる際に、賃借物件に非飛散性アスベストが使用されている場合は、通常利用の範囲ではアスベストが飛散する恐れは無いため安心ですが、飛散性アスベストが使用されている場合はアスベストの封じ込め等の対策が取られているか、定期的な空気測定等を行っているかなど、事前に賃貸人に確認した方が良いでしょう。

耐震診断について

宅地建物取引業者には、建築確認済証の交付年月日が昭和56年(1981年)5月31日以前の建物、または、居住用建物の場合は昭和56年(1981年)12月31日以前に登記された建物、

賃貸オフィスビルなど、事業用や区分所有建物の場合は昭和58年(1983年)5月31日以前に登記された建物等いわゆる旧耐震基準に基づき建築された建物については、耐震診断記録の有無、また耐震診断記録がある場合にはその内容についての説明の義務があります。

耐震診断とは、旧耐震基準で設計され耐震性能を有していない既存の建築物を、現行の構造基準(新耐震基準)で耐震性の有無を確認することです。

耐震診断には一次診断、二次診断、三次診断の診断法があり、次数が上がるほど診断の精度は高くなります。

通常、オフィスビルの耐震診断を行う場合には二次診断を行います。

Ｉｓ値について

耐震診断によって算出される構造耐震指標をＩｓ値と言います。

Ｉｓ値は建物の強度、形状やバランス、経年劣化等といった耐震性能に大きく関わる要素を総合的に判断する指標となり、建築物の各階ごとに算出されます。

震度6～7程度の地震に対するＩｓ値の評価については下記の通りです。

上の表のように、Ｉｓ値は数字が大きいほど安全性が高いことになり、Ｉｓ値は０．６以上であれば新耐震基準の建築物と同等とされています。

賃貸オフィスの中で、耐震診断を行っている建物を賃借する場合には、賃貸借契約締結前の宅地建物取引業者からの重要事項説明にて、耐震診断結果報告書内のＩｓ値に注目してみてください。

以上、賃貸オフィスで注意してみるべき２点についてご説明いたしました。

不明点等ございましたら、どのような内容でもぜひお問い合わせください。