不動産の売却を考えた際、個人では自分で買い手を探すことが難しく、一般的には不動産会社に仲介を依頼することになります。
その際、不動産会社と媒介契約を締結することが必要になります。
媒介契約は、自分が求める仲介サービスの内容とその対価である手数料などをはっきりさせた媒介契約書を予め取り交わすことをいいます。後悔することのないように、自分の希望を不動産会社にしっかりと伝え、理解した上で媒介契約を締結することが大切です。
媒介契約の特徴や違いをしっかりと理解して、不動産売却を行いましょう。
今回は、媒介契約とは何か、また媒介契約を選ぶ際のポイントについて詳しくご説明いたします。
媒介契約とは
媒介契約とは、宅地建物の売買や交換の媒介(仲介)に関する依頼者と不動産会社とが取り交わすもので、内容を記載した書面を依頼者に渡すよう宅地建物取引業法により義務づけられています。
内容は、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うのか、そして成約した際の手数料をどのようにするのかといったことを定めた媒介契約書を予め取り交わすことを媒介契約といいます。
媒介契約を締結することにより、依頼者と不動産会社との間の依頼関係をはっきりさせ、仲介業務に関するトラブルを防止できます。
媒介契約の種類
媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類に分けられます。いずれも契約内容は基本同じですが、それぞれ特徴がありますのでどの種類の媒介契約にするかの選択は売却活動の進め方など、考えている売却方針を踏まえて、選択するようにしましょう。
①一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。また、不動産会社を通さなくても自分で見つけてきた買主と契約することが可能です。最終的には、どこの不動産会社で取引を進めるかを決めることになります。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多くなります。
一般媒介契約には明示型と非明示型があります。明示型は、同時に他の不動産会社に依頼していることを認めつつも、依頼した他の不動産会社がどこか報告する必要があります。
そして、非明示型は、同時に他の不動産会社に依頼していても、どんな会社に依頼しているのかを報告する必要はありません。
②専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社の仲介を1社のみに依頼できる契約です。また、自分で相手方を見つけて不動産会社を通さずに売買契約を締結することが可能です。
③専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく、不動産会社の仲介を1社のみに依頼して、売却活動の全般を任せる契約です。他の不動産会社に併せて媒介を依頼することは契約で禁止されています。また、自分で相手方を見つけた場合は、依頼した不動産会社を媒介として取引することが義務づけられています。
専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約にはなりますが、仲介依頼を受けた不動産会社の業務については、いくつかの法規制が設けられています。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の法規制
１．専任媒介契約と専属専任媒介契約（以下、専任媒介契約等）は、拘束力が強い契約であるため、契約の有効期限は3カ月以内となります。なお、3カ月を超える契約をした場合でも、3カ月の有効期限となります。
２．専任媒介契約等を締結した不動産会社は指定流通機構（レインズ）への物件登録義務があります。専任媒介契約の登録期日は契約日から7日以内、専属専任媒介契約の登録期日は契約日から5日以内となります。
指定流通機構（レインズ）は、宅地建物取引業法に基づき不動産情報を集めた上で、他の不動産会社に物件情報を提供します。この制度は、より多くの不動産会社に提供することにより、最適な買主を探すことを目的としています。
また、専任媒介契約等を締結した不動産会社が情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止しています。
３．専任媒介契約等を締結した不動産会社は依頼主への報告義務があります。専任媒介契約の報告頻度は、2週間に1回以上、専属専任媒介契約の報告頻度は、1週間に1回以上の販売状況を報告する義務が課せられています。報告方法は、メールでの報告も可能です。
このような規制により、不動産会社に業務遂行を促すことができ、依頼者が不動産会社の活動状況を確認することが可能です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約の有効期間 | 規制なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | |
| 依頼主側 | 同時に複数の 業者に依頼 | 〇 | ✕ | ✕ |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | ✕ | |
| 業者側 | 依頼主への 報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構 (レインズ)への 物件登録義務 | なし | 契約日から 7日以内 | 契約日から 5日以内 |
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まとめ
媒介契約はどの契約を選んでも、メリットとデメリットがありますが、最終的には不動産会社と依頼者との間で信頼関係がとても重要となります。
媒介契約の種類によって、すぐに購入希望者が見つかるということではないので、販売活動の報告を受けたいのか、複数の不動産会社に依頼したいのか、自分で相手方を見つけて交渉することはできるのかなどの自分の希望をはっきりさせて、不動産会社にしっかりと相談をして状況に応じて納得のいく媒介契約を結ぶことをお勧めします。
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