法人として融資を受ける方法や注意点は?

 

投資対象としてアパートなどの不動産が人気を集めており、事業として不動産投資を始める方が増えています。

その際、一般的に融資を受けて不動産を購入しますが、法人として融資を受ける場合の注意点があります。

今回は、法人として融資の受ける方法や注意点についてご紹介いたします。

 

審査ポイント

不動産購入の際に、法人として融資を受ける場合、金融機関の審査基準を満たす必要があります。

金融機関により審査基準は異なりますが、審査されるポイントはある程度共通しています。

 

まず初めに審査されるのは購入する不動産の担保価値になります。

金融機関は融資する際の担保として、購入する不動産に抵当権を設定します。そのため、不動産の担保価値に比例して融資されます。

金融機関のほとんどが土地を評価するのに路線価(相続税路線価)を利用し、建物を評価するのに再調達価格と経年劣化を考慮したものになります。

融資を申し込む時には、購入金額が土地と建物の評価に見合ったものであるかをしっかり吟味することが重要です。

 

次に、信用について審査されます。収入に対しての返済額の割合が問われるため、一定の返済負担率をクリアしていることが重要です。

経営状況や過去の返済状況などの確認が前提となり、返済遅延などがあった場合は信用情報登録機関にその旨記載されてしまいます。

これがいわゆるブラックリストといわれ、融資を受けることができなくなります。

 

法人としての評価がとても良くても、個人の信用が低い場合は融資を受けることが難しくなります。

これらのことを満たしたうえで、過去に遡った決算情報や債務状況などにより、融資額が決まります。

決算情報は法人の規模や融資金額などにより「直近の3年間」などの条件は変わります。

 

また、信用や返済負担率を満たしていた場合でも、不動産の担保価値がそのまま融資可能な金額になるわけではありません。

金融機関により、風評被害や災害などのリスク要因を算出し、その割合をかけた額が融資可能額となります。

特に、銀行系はリスクを避けるために、一般的に70%前後と低くなります。このような金融機関の設定する掛け目についてもしっかり理解しておきましょう。

 

 

融資の受け方

融資の可能な金額は法人の財務状況によって大きく変わってくるため、少しでも財務状況やその見せ方を良くしておくことがとても重要です。

審査の対象となります貸借対照表は、各勘定の比率に細心の注意が必要になります。

 

具体的には自己資本比率、当座比率、負債率ですが、自己資本比率や当座比率が高いほど安定した財務状況をアピールすることができます。

損益決算書は、営業利益、売り上げ総利益、経常利益の数字がとても大切です。

2期連続で赤字が続いている場合は、今後も経常的な赤字になる可能性が高いと判断され不利になることが多くなります。

これまで不動産投資を行っている場合は、事業の実績も重要な審査ポイントになります。

融資を受ける時には、入居率などの状況報告の財務状況や実績を金融機関に伝わりやすいように資料を作ることが重要です。

 

 

金融機関の選び方は?

融資を受ける時、金融機関により融資条件は異なりますので、各金融機関の特徴をしっかり把握しておくことをお勧めします。

メガバンクの場合は審査基準が一番厳しく、審査にかかる時間も長いため、周到な用意が必要となります。

しかし、金利は金融機関の中でもとても低いことが多いことや、全国に支店があり、活用しやすいというメリットもありますのでチャレンジしてみる価値はあります。

メガバンクの基準を満たすことができない場合は、地方銀行という選択肢もあります。

物件や融資を受けようとする法人が普段から取引があるなどの場合はとても有利になります。

不動産投資事業などへの柔軟な対応を求める場合は信用金庫がお勧めです。

融資に関しては、事業性融資という形を取るためです。

一方、新規の場合は厳しい場合もあるため、紹介者を間に立てることにより交渉がうまくいくのではないでしょうか。

また、新設法人に関しては個人が審査されることになりますので、個人向けの融資にも積極的な金融機関を選ぶことをお勧めします。

 

 

まとめ

今回お話した通り、不動産投資のために法人が融資を受ける際、金融機関によって審査基準が異なることがわかりました。

金融機関の特徴をしっかり把握し、それぞれの状況に合った金融機関を選ぶことが大切なポイントになります。

また、1つの金融機関だけでなく、複数の金融機関に打診を行うことも大切です。1つの金融機関の場合、審査が通らなかった時に時間の無駄になるだけではなく購入予定の不動産を買えなくなってしまう可能性があるからです。

また、複数の金融機関で比較することができ、より良い融資条件を引き出せる可能性もあります。

不動産事業を成功させるためにも、それぞれの金融機関の特徴を調べ、計画的に融資を申し込みましょう。

 

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