不動産売却前の確認事項は?諸費用についても解説!

 

不動産売却の際に、円滑に進めていくためには、最初に売却にかかる諸費用や、物件の権利関係などをしっかり把握しておくことが最も重要となります。

今回は、不動産売却時にかかる諸費用と、売却物件に関する確認事項についてお話いたします。

 

不動産売却時にかかる諸費用

不動産売却時にはいろいろな費用がかかります。例えば、所有物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金やローンの抵当権を抹消するための費用などがかかります。

このように、売却した金額がそのまま全て残るわけではありません。

また、売却時にかかる諸費用の額は、物件や売却方法などにより異なります。

不動産会社などの専門家に相談して、売却時にかかる諸費用をしっかり把握することが大切です。

 

  1. 仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社へ支払う

 

  1. 抵当権抹消費用

住宅ローンの残債があり、抵当権が設定されている場合には、抹消するための費用が必要となります。また、抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要です。

 

  1. 印紙税

不動産売買契約書に印紙を貼り、割り印をすることにより納税します。

 

  1. 測量費用

土地の実測が必要な場合、測量の費用がかかります。

 

  1. 建物解体費用

古家がある土地を更地にして売る場合、建物の解体撤去費用がかかります。

 

  1. 譲渡所得税

物件を売却したことにより利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

 

  1. その他

引越し費用や、不要なものを処分する費用などがかかります。

 

 

売却物件に関する確認事項

物件の権利関係などは、とても重要となり、売却の手続きに影響しますのでしっかりと確認しておくことが必要です。

登記簿や、購入時の重要事項説明、建築関係書類などが確認資料として挙げられます。

 

  1. 権利関係の確認

不動産に関する主な権利には、所有権、借地権、区分所有権などがあります。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権などのことをいいます。

区分所有権とは、マンションなど、1棟の建物に構造上区分された数個の部分が独立していて、住居や店舗などそれぞれの各部分を所有する権利のことをいいます。

物件の権利関係は、法務局の登記簿で調べることが可能です。登記簿の甲区には所有権に関する事項が記載されています。また、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

例えば、抵当権が入っているかどうかや、差し押さえなど、不動産売却に債権者との調整が必要かどうかなどです。また、所有権でも共有名義であれば、売却するには共有者全員の合意が必要になります。

このように、権利関係の確認は売却の手続きに影響しますので、しっかりと確認することが重要です。

また、増築などがある場合は変更登記がしっかりなされているかも確認しておきましょう。

 

  1. 土地境界線の確認

土地を売買する際は、土地の境界線をはっきりさせる必要があります。登記簿や公図での確認の他に、現地でも明らかにする必要があります。現地では境界を示す境界標で確認します。境界がわからない場合は、後に境界紛争の元になることがあるので、事前に確認しましょう。

 

  1. 物件の瑕疵(カシ)の確認

瑕疵とは取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。一般的には備わっているにもかかわらず、本来あるべき機能・性能が備わっていない状態です。

物件に瑕疵がある場合は、瑕疵の内容とその対処をはっきりさせた上で売却する必要があります。

または、修繕費用に相当する費用の分を物件価格から差し引いた価格で売ることもあります。

このように、売却物件に瑕疵がある場合は売却価格に影響することがありますので、その対処方法について、事前に不動産会社に相談して判断することが良いでしょう。

 

  1. 物件の老朽化について

物件の老朽化の状況についても確認が必要です。建物や設備などが老朽化することにより見栄えも悪くなります。売却する前にリフォームをしても購入者の好みに合わない可能性もあります。

売却前にリフォームをしたほうがよいかどうかについても不動産会社に相談し、最終的には自分で判断しましょう。また、リフォームされた場合は記録を残しておき、買主に引き継ぎましょう。

 

 

販売活動の見直し

販売活動を始めても、問合せなどの反響が少なくて、販売が長期化する可能性もあります。その場合は、販売活動の見直しをお勧めします。

 

  1. 不動産会社に販売活動状況を確認する

不動産会社から、どのような販売活動を行って、どんな反響があったのかなどの報告を定期的に受けます。しっかり販売活動を行っているか確認しましょう。また、反響が少ない場合は不動産会社にどのような対策を考えているかなどについても確認しましょう。

このような報告頻度などは、不動産会社との媒介契約の内容により定められていることもありますが、気になることがある場合は随時確認しましょう。

 

  1. 販売活動の見直し

販売活動を始めてからなかなか物件を売却できない場合には、販売活動の見直しが必要です。

例えば、物件価格に問題がある場合は、再度価格を見直す必要があります。その他には、物件のメリットを適切に伝えているか、物件のデメリットを冷静に判断しているか、好印象を与えるために部屋が片付けられているか、販売活動はしっかりできているか、などいろいろなことが考えられます。

購入希望者の反応などを参考に売却できない状況を分析し、不動産会社と十分に協議しましょう。

 

 

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