PM事業（プロパティマネジメント）の役割とは？不動産を管理するエキスパート

不動産業界には、開発、売買、賃貸、管理などそれぞれの分野でビジネスモデルはたくさん存在しています。その中でも、管理といえば不動産を管理するエキスパートです。そして、その管理の中にも入居者を管理するのか、建物を管理するのかなど実にさまざまです。

今回はその一つであるPM事業（プロパティマネジメント）について詳しくお話します。

PM事業（プロパティマネジメント）とは

プロパティマネジメント（PM）は、不動産の価値を最大化し、その持続的な運用をサポートするための専門的なサービスです。

具体的には、ビルオーナーの代わりに専用スタッフ（プロパティマネージャー）が、物件の維持・管理、テナントとの関係の構築・維持、そして物件の収益性の向上を目指します。

プロパティマネージャーは、現実に不動産の管理運営を行い、キャッシュフローを安定させ、不動産投資の採算性を確保するための専門家です。

具体的には、ビルやマンションなどの警備・清掃・メンテナンスを行う「建物総合管理」、また入居者(テナント)の誘致・賃料請求及び回収、賃貸借契約の代行、クレーム対応などが主な「運営管理業」などオーナーの経営代行を行います。

そして、オーナーに対しては業務報告、資産運用のアドバイスやキャッシュフローの最大化、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的な修繕計画などを提案します。

PM事業（プロパティマネジメント）の始まり

プロパティマネジメントは、不動産業界の変遷とともに発展してきました。都市の成長や社会の変化に応じて、物件の適切な管理と運用が求められるようになり、PM事業はそのニーズに応える形で誕生し、現代に至るまでの重要な役割を果たしてきました。

背景: 不動産業界の変遷

プロパティマネジメント（PM）の概念は、不動産業界の成熟とともに生まれました。20世紀中頃、都市部の高度な発展とともに、不動産の管理と運用が専門的な知識を必要とするようになりました。大規模な商業施設やオフィスビル、マンションなどの増加に伴い、これらの物件の維持・管理が一層重要となったのです。

PM事業の誕生

1970年代に入ると、特にアメリカやヨーロッパで、不動産のプロフェッショナルな管理が求められるようになりました。これに応える形で、物件の価値を維持・向上させるための専門的なサービスとして、プロパティマネジメントが登場しました。

日本におけるPM事業の導入

日本においても、バブル経済の時代を経て、1990年代後半から2000年代初頭にかけて、不動産の適切な管理と運用の重要性が認識されるようになりました。都市部の大規模開発や、外資系企業の参入に伴い、国際的な物件管理のスタンダードが求められるようになったのです。

PM事業の発展と現代

現代では、PM事業は不動産業界の一部として確固たる地位を築いています。環境問題や持続可能な開発の観点から、エコフレンドリーな物件の管理や、省エネルギーを意識した運用など、新たなニーズに応える形で、PM事業は進化を続けています。

PM事業（プロパティマネジメント）が入っているメリット

プロパティマネジメント（PM）事業が入っているビルのメリットは多岐にわたります。主なメリットを以下にご紹介いたします。

1. 効率的な運営と維持管理：プロパティマネジメントは、ビルの日々の運営を効率的に行い、維持管理を適切に実施します。これにより、ビルは長期にわたり良好な状態を保ち、資産価値の減少を防ぐことができます。
2. テナントへの高品質サービス：プロパティマネジメントは、テナントの要望や問題に迅速に対応し、満足度の高いサービスを提供します。これにより、テナントの満足度が高まり、長期的な賃貸契約の継続につながることが期待できます。
3. コスト管理と削減：プロパティマネジメントは、ビルの運営コストを適切に管理し、無駄を省くことによりコスト削減に貢献します。エネルギー効率の良い運用や、定期的な保守管理により、ランニングコストの削減が可能です。
4. リスクマネジメント：災害やトラブル時の緊急対応、定期的な安全点検を通じて、ビルとその利用者の安全を確保します。これにより、リスクを軽減し、安心して利用できる環境を提供します。
5. 市場動向の適応：プロパティマネジメントは、不動産市場の最新動向やテナントニーズを把握し、それに応じた運営戦略を立てることができます。市場の変化に柔軟に対応し、ビルの競争力を維持することが可能です。
6. 法令遵守とコンプライアンス：法令や規制に準拠した運営を行い、コンプライアンスの確保をサポートします。これにより、法的な問題のリスクを減らし、ビルオーナーやテナントに安心を提供します。

プロパティマネジメントの存在は、ビルの持続的な価値向上と安定した運営を実現し、ビルオーナー、テナント、利用者すべてにメリットをもたらします。

オフィスビル関係者相関図

オフィスビル関係者相関図からもわかるように、不動産業界の内容はそれぞれの分野で細分化され、ビジネスモデルはたくさん存在しています。

その中でもここ10年で特に需要が伸びているのが不動産管理事業です。

PM事業（プロパティマネジメント）の役割

プロパティマネージャーは、オーナーの立場になり不動産から得られる収益を最大限に高めるために運営戦略を提案する役割があります。不動産に関する現実の賃貸管理や運営など、ソフト面とハード面において高いレベルの業務を行います。

リーシングマネジメント業務

空室時のテナント誘致、物件の稼働率を上げることを目指す。賃貸借契約の締結。リーシングを有利に進めるための提案を行う。

テナント管理業務

テナントの入退去から毎月の請求・支払い業務。各種設備の点検・修理など。入居テナントからのご要望、クレームなどに対する対応を行う窓口。

ビルディングマネジメント業務

ビルオーナーや不動産投資家に代わり、現場清掃、警備、管理人業務、設備の管理・点検、巡回見回り、美観管理など、主にモノを対象にしたハード面の建物管理業務を請け負う。また、PMの仕事の一つである、リーシング業務、仲介業務、コスト管理業務などソフト面のサービス業務を行う会社も存在する。

コンストラクションマネジメント業務

コンストラクションマネージャーが技術的な中立性を保ちつつ、発注者側に立って、設計の検討、工事発注方式の検討、工程管理、品質やコスト管理などを行う。

BM（ビルディングマネジメント）とPM（プロパティマネジメント）の違い

PM（プロパティマネジメント）の一つである、工事業者の手配にはBM（ビルディングマネジメント）のノウハウが生かされる場合があります。

そのためBM部門を社内に置き、PM（プロパティマネジメント）・BM（ビルディングマネジメント）両方行う会社も存在します。

報酬について、BM会社は巡回や清掃・警備などの定型業務を固定費で請け負う一方、PM会社は管理しているテナントが生み出す収益に連動して受け取る場合がほとんどです。

そのため、その業務に取り組む姿勢はBM会社とは異なりPM会社の方が収益を増やすために最大限に努力してくれるでしょう。

その他不動産管理委託に不可欠なAM、FMとは

AM（アセットマネジメント）

テナントオーナーや投資家に代行して、資産（アセット）を効率よく運用する業務を行う。プロパティマネジメント会社（PM）からの報告を受けて、投資の状況を把握する。

FM（ファシリティマネジメント）

テナントオーナーや投資家の保有資産（土地・建物・設備など）の運用管理について計画性をもって取り組み、最適な状態で総合的に管理を行う。さらに、経営的な視点から長期的な視野と綿密な計画性でもって運営・管理し、企業活動の成長に貢献する。具体的には、空き家を民泊として活用することなどが挙げられます。

これからのテナントPM

企業はもとより、学校、公共施設などの中にはバブル時代に多額のコストをかけて建設されながら、有効活用できずに必要なくなった施設がたくさん存在しています。環境問題、省エネルギーなどの改善するべき問題が多く残っている現状です。

これらの施設が経営を圧迫しているため、まだまだ改善が必要です。従来型の現状維持保全を中心とした管理のままでは立ち行かなくなってきています。

企業や公共施設の管理のために、今回紹介した不動産管理事業であるPM、BM、AM、FMは今後さらに必要不可欠な存在になっていくことでしょう。