オフィスリーシングとは？メリットや注意点をご紹介

不動産賃貸業において、空室リスクを抱え続けることは深刻な問題であり、高い入居率を確保し続けることはそう簡単ではありません。テナントの空室対策はあらゆるニーズやケースに対応できる実績や経験が必要です。

また、テナントの入居者が決まったからと言って終わりではなく、次のリーシングに繋げていくことが必要です。

そこで、オフィスビルやテナントビルなどの商業用不動産で、より効率よく、質の高い客付けを行うことができ、安定したテナント経営ができる「リーシング」についてお話いたします。

リーシングとは？

リーシングとは客付けのことで、不動産オーナーから委託され、テナント誘致や賃貸借契約の管理などのサポートを行うことです。主に商業用不動産が対象となります。

仲介業者とは違い、ただ客付けするだけではなく、柔軟な対応力でリーシングに優れた様々なノウハウを駆使して、オーナーの要望を受け入れテナント誘致を進めていくのが特徴です。

リーシングの必要性・メリット

テナントの客付けには営業活動が必要です。

いくつか空きテナントがある商業用不動産の場合、それだけで閑散とした印象を与え、客足にも影響します。綿密な計画に基づき、優良なテナントだけにターゲットを絞り積極的な誘致活動により、効率よく客付けができます。

優良なテナントだけを選ぶことにより、賃料未払いやマナーの悪いテナントに悩まされる可能性も減りオーナーの安心に繋がるでしょう。

早期に優良なテナントが見つかることは大きなメリットと言えます。

また、不況時だけでなく活況時もリーシングの必要性があると思われます。テナントの入れ替えの際にリーシングマネジメントを起用することにより高額な賃料で借りてくれるテナントに入れ替えることも狙えます。

その一方、オフィス市況が好調なのに、空室が長期化している場合もリーシングを利用することにより、早期解決策へとつながるのではないでしょうか。

例えば、天井が高いと開放感があるが、より多くの空調設備が必要になることや、照明や空調のメンテナンスが大変であることなどマイナス材料があるテナントは空室が長期化しやすいようです。

リーシングマネジメント業務

リーシングの業務内容は、まずはオーナーの要望をヒアリングし明確にします。そしてリサーチをし、テナントオーナーとリーシング会社のコンセプトを明確にし、ターゲットの選定、募集賃料、メンテナンスが必要かどうかなど具体的な事項について話し合います。

テナントのターゲットが決まったら、営業活動を行います。交渉が成立したら契約をし、開店までサポートを行います。

リーシングの注意点と改善点

事業用のテナント物件は間取りや設備などがテナントにとって、とても使いやすく設計されていて、最新の設備が設置されている場合があります。それ故に、賃料を高く設定せざる得なくなります。

しかし、時期や物件、立地によっては中々客付けができない場合もあります。このような事態にならないためには、建築プランを考えている段階でテナント探しを行い、リーシングやテナントをよく知る人たちの意見を聞き工夫することが必要になります。

また、賃貸マンションの下層階のテナントの場合、一般賃貸として貸すよりもテナントとして貸した方が高い賃料が取れるのではないかと言う理由だけでは、周辺環境からくるニーズに合っていなければ、新築でも借り手が見つからずリーシングに苦労するケースが多いようです。

借り手側はテナント計画において採算に乗らなければ、入居を決めることはありません。自分たちが開業するテナントに来てくれるお客さんや取引先の目線で物件を探しています。その為、きちんとニーズを把握してテナント物件にするかどうかの判断が必要です。

そして、周辺環境と合っていない業種のテナントを許可してしまった場合には近隣からのクレームにつながるなど大変なケースになる可能性も考えられるので要注意です。

リーシング会社の選び方

テナントの客付けには、リーシング会社の選び方が重要です。大手のリーシング会社は、ノウハウも豊富でネットワークも広いので、優良テナントに入ってもらえる可能性が高まります。

リーシングによってはオフィスビルに強いリーシング会社や、商業施設に強いリーシング会社などそれぞれ得意分野が異なるので、複数のリーシング会社を検討し目的に合ったリーシング会社を選べると良いでしょう。

まとめ

今や働き方が多様化する中、テナントのオフィス戦略は、レンタルオフィスやリモートワークの活用など、たくさんの選択肢があります。そうした状況で従来のようにオーナーが独力でリーシング活動することは難しくなってきています。

ただテナント客付けするだけではなく、中長期にわたって安定したテナント運営ができるようリーシングマネジメントへの期待はこれからも高まっていくと思われます。テナント空室対策における選択肢としてリーシングを検討することをお勧めいたします。