リーシングマネジメントとは？基本からその実践方法まで詳しく解説

リーシングマネジメント（LM）とは、簡単に言うと貸主（オーナー）様サイドの立場でテナント誘致活動や管理業務を行うことを言います。

オフィスビルの運営において、テナント誘致と管理はオーナー様にとって重要な課題です。しかし近年、企業の働き方やテナントのニーズの変化に伴い、従来の方法では効果的なリーシング活動が難しくなっています。単に空室を埋めるだけでなく、テナントの価値を高め、安定した運営を実現するためには、高度なリーシングマネジメントが不可欠です。

そこで、今回はリーシングマネジメントとはどういったことをするのかを詳しく解説し、オーナー様が直面する課題をどのように解決できるかを紹介します。

リーシングマネジメントとは

リーシングマネジメントとは、オフィスビルのオーナー様に代わり、テナント誘致や管理業務を専門的に行うサービスです。近年のリーシング活動は、企業の多様化する働き方やテナントのニーズに伴って、より煩雑化しています。現在のリーシングマネジメントは、単に空室を埋めるだけでなく、テナントの満足度を向上させることで、安定した運営を目指すことが大切です。

具体的には、以下のようなお悩みをもつオーナー様におすすめのサービスです。

• 保有しているテナントやビルの空室が解消せず困っている
• もっといい条件でのテナント契約をしたい
• 募集をしてもなかなか成約まで進まない

空室で賃料が入らない場合でも、維持管理費は発生し続けます。空室があるビルのオーナー様であればできるだけ早く空室を埋めたいと思うでしょう。

リーシングマネジメント（テナント誘致）の作業内容

リーシングマネジメントにおけるテナント誘致の活動内容は、多岐にわたります。具体的な内容は以下の通りです。

具体的なテナント誘致活動の内容

満室経営に向けてオーナー様の意見・要望・将来への思いなどをしっかり聞いてテナント誘致活動を行います。

ビルの潜在力を最大限に引き出すために、リーシングツールの作成、ダイレクトリーシング、内覧会、提案、交渉など、専門性の高いサービスにより早期成約を目指します。

まず、賃貸仲介会社への徹底的なヒアリングを行い、対象エリアの市場動向を把握します。次に、エリア内の仲介会社を訪問し、募集活動を強化します。募集方法には、メール、FAX、自社サイト、ダイレクトメール（DM）、レインズ、電話、訪問など多様な手段を駆使し、広範囲に情報を拡散します。

また、立地動向調査を行い、エリアのマーケットデータを基にしたマーケティング戦略を立案します。これにより、ターゲットテナントを明確にし、そのニーズに応じた提案を行います。テナント候補先の要望を調査し、それに応じたオフィスの企画を立案します。

さらに、対象エリアの賃料相場を査定し、条件の調整を行います。テナント誘致戦略の実行においては、リーシングツールの作成やダイレクトリーシング、内覧会の実施、提案や交渉などの専門的なサービスを提供し、早期成約を目指します。

これらの作業を通じて、ビルの潜在力を最大限に引き出し、オーナー様の資産価値を高めることがリーシングマネジメントの目的です。

その他のリーシングマネジメント業務

• テナント対応業務

テナント様に対しては、要望・将来への思いなどをしっかりヒアリングし最適な移転先を探し支援する。また、事業の発展に貢献する。更に、移転に関わる内装工事、今までのテナントを引き継ぐ居抜きオフィスの仲介まで支援し入居後もサポートします。

• 契約業務

テナント募集を実施。契約交渉を展開。オーナー様と契約条件を確認し賃貸借契約書作成し、契約を締結。また、オーナー様の代わりに更新・条件変更の確認・解約業務を行う。

• 建物管理業務

建物の定期点検。保守管理。必要な修繕箇所を提案、施工。

• 代行業務

毎月、賃料・共益費・光熱費の請求書を作りテナントに送付し、収納する。滞納があった場合は督促を行う。

これからの管理会社は管理に特化し、お客獲得競争の時代になっていくと言われています。管理業務において、規模の大きい管理会社の方が仲介会社も優先的に入居者を紹介し、リフォーム工事の発注単価も安くなるため有利になります。また、保証会社も独自の商品を作ってくれるなどメリットが大きいようです。

リーシングマネジメントサービス「RAKNA OWNER」

弊社では、オフィスビルのオーナー様向けに「RAKNA OWNER（ラクナオーナー）」というリーシングマネジメントサービスを提供しています。このサービスは、弊社が運営するセットアップオフィス専門検索サイト「RAKNA（ラクナ）」と連携しており、ビルの空室率を劇的に改善するための包括的なソリューションを提供します。

従来は、空室を抱えているビルが持つ特徴を生かしてテナント誘致活動を行うだけのリーシング方法が一般的でしたが、「RAKNA OWNER（ラクナオーナー）」が提案するのは【セットアップオフィス化】＋【テナントのニーズに合わせたテナント誘致】です。

セットアップオフィス化に伴う内装工事費用や家具の購入費用は、賃料に上乗せして長期的に回収します。

そのため、入居するテナントは一般的なオフィスよりも賃料が高くなりますが、成長過程にあるベンチャー企業などは、数年で再度移転する可能性が高いため、「初期費用を抑えられ、資産を持つ必要がない」という点でセットアップオフィスを選ぶことが多く、実際に成約率も年々向上しています。

また、内装工事費用の捻出が難しいオーナー様向けのプランも別途ございますので、以下よりお気軽にご相談ください。

まとめ

リーシングマネジメントは、オフィスビルのオーナー様にとって、テナント誘致や管理業務を円滑に進めるための不可欠です。業務は、計画立案からマーケティングなどいろいろな戦略があり、物件によってとるべき手法は異なります。従来の方法では対応しきれない企業のニーズや市場の変化に柔軟に対応し、空室を埋めるだけでなく、テナントの満足度を高めることで安定した運営を実現します。

弊社の提供するリーシングマネジメントサービス「RAKNA OWNER（ラクナオーナー）」は、空室にお困りのビルの貸室をセットアップオフィスにし、テナント側のニーズにあわせてオフィスをつくっていくことで、ビルの空室率を劇的に改善します。専門チームによるマーケティング戦略やターゲットテナントへの直接アプローチ、契約交渉のサポートなど、包括的なサービスを通じて、オーナー様の資産価値を最大限に引き出します。

また、内装工事費用の捻出が難しいオーナー様向けの柔軟なプランもご用意しています。空室を抱えているオーナー様はぜひ一度、以下より詳細をご確認ください。