居抜き物件の相場を知りたい!賃料はどうやって決まるの?


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「居抜き物件は設備が揃っているから高そう」

 

「居抜き物件って本当にお得に契約できるの?」

 

居抜き物件に対してこのような疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

 

ここでは、意外と知られていない居抜き物件の相場について解説しましょう。

 

居抜き物件の相場はどのくらい?

 

正直なところ、居抜き物件の相場は場所によってばらつきがあります。

 

東京都であれば、50〜250万前後が相場ですが、郊外であれば10万円前後もありますし、23区だと高い場所で300万円近くの物件が存在します。

 

居抜き物件は相互の同意があって成り立つ契約ですので、どうしても相場というものは決められないものです。

 

いくら貸主が綺麗な内装を整えても、立地が悪ければその分賃料も安くなりますし、立地内装ともに整っていたとしても新しい借主が見つからなければ年々賃料も下がっていく一方です。

 

居抜き物件の賃料の決まり方

 

では、さっそく賃料が決まる方法についてご説明します。

 

基本的には、賃料を決める基準が2つあります。

 

近隣の家賃相場が基準

 

まず一つ目は「近隣の家賃相場」です。

 

これは、オフィスだけに限らず、住宅や店舗も同様の決まり方となっています。

 

わかりやすく、住宅で例えると、築年数や広さ、駅からの距離などを考慮して賃料が加減されます。

 

また、賃貸物件を契約したことがある方ならお分かりかと思いますが、契約する際に「家賃交渉」をする方もいるでしょう。

 

その時々によって1,000円〜3,000円くらい安くしてくれる場合もありますが、結局これも、貸主と借主の「双方同意」があってこそ成り立つ契約です。

 

最近よくあるケースだと、「リノベーションした後」の部屋は他の部屋と比べて家賃が少し高くなることもあります。

 

そのように、近隣の家賃相場を見ながら、居抜き物件についてもさまざまな条件を考慮して家賃に加減をしていくのです。

 

もちろん、「人気のエリア」となればその分家賃相場も自然と高くなっていきます。

 

  • 恵比寿
  • 新宿
  • 表参道
  • 新橋
  • 銀座 など

 

新橋なら「飲食店の激戦区」、表参道なら「美容系店舗の激戦区」など、その土地の特徴によって、構える店舗によって相場が変わってしまうため、しっかり検討する必要があります。

 

公示地価・路線価を基に算定

 

「公示価格?路線価?」と疑問を抱く方も多いと思うので、まずは公示価格と路線価について説明します。

 

本来であれば、土地は「時価」を計算し、その都度価格を決めるべきものですが、やはり日本全国の土地の時価を常に計算するには無謀すぎます。

 

そのため、設けられたのが「公示価格」や「路線価」、「評価額」などです。

 

公示価格は、地価公示法という日本の法律に基づいて土地鑑定委員会が公表する価格のことを言います。

 

そして、路線価とは税務署が道路につけた土地の価格のことを言い、どの価格についても時価を都度計算し直す手間を省くために設けた土地の評価額です。

 

これらは一般の方でも調べることが可能です。

 

まず、公示価格については国土交通省の公式ホームページにて確認することができます。

 

国土交通省「標準地・基準地検索システム」

 

路線価については国税庁の公式ホームページで確認しましょう。

 

国税庁「財産評価基準書 路線価図・路線倍率表」

 

どちらも公正な土地価格を算定しているため、土地の相場を知るためにはぜひ活用したい情報ですね。

 

居抜き物件によっては造作譲渡料が発生する?

 

居抜き物件のほとんどのケースは、貸主(オーナー)が新しい借主(テナント)を募集し、契約を結び直します。

 

しかし、その物件に大きな魅力があったり、その土地のブランド力や集客力を考慮して、新しい入居者(新しいオーナー)が旧オーナーと売買契約を結ぶことがあるのです。

 

つまり、造作譲渡料とは、対象となる居抜き物件の内装や設備、什器など全てのものを買い取るための費用のことを言います。

 

この造作譲渡料の基本的な相場は100〜300万前後ですが、オーナーの好きな金額で決定されるものとなっています。

 

土地や物件そのものの魅力で決まるため、一概に相場で決まるものではありません。

 

居抜き物件の価格は魅力次第で変動する!

 

居抜き物件は、設備や内装がそのままだからこそ、「どんな魅力があるか」「使い勝手はいいか」などの判断材料が多くなるため、売る側も買う側も慎重になります。

 

いくら安い物件でも、飲食店を経営するのであれば集客が見込めるような場所でなければ意味がありませんし、かと言って高い物件を購入しても初期費用がかさむ一方です。

 

その土地の相場感をしっかり調べた上で、居抜き物件を探すようにしましょう。

 

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