オフィスの敷金(保証金)をわかりやすく解説します


オフィスを借りたいんだけど、初期費用って思ったよりもかかるなあ…
誰もが賃料・管理費などの毎月の支払額に注目しがちですが、初期費用もしっかり確認しておかなければいけないポイントですね
その中でも敷金(保証金)が結構高いけど、正直なにに使われるのかよく分かっていないなあ~
退去時のトラブルを防ぐためにもしっかり理解しておくことが大切です!なので今回は「賃貸オフィスの敷金(保証金)について」徹底解説していきたいと思います!

初期費用の中でも高額な”敷金(保証金)”については正しく理解していないと、いざ物件を退去しようとした時に追加で料金を請求されたり、敷金(保証金)の返還を巡ってビルオーナーとトラブルになってしまったりすることもあります。この記事を読んで、敷金(保証金)の理解を深めておきましょう。

敷金(保証金)とは?

敷金(保証金)は 賃貸オフィスを借りる際にビルオーナーに対して、賃料の滞納や入居テナントの過失による損傷の修繕費を担保するために、契約時に支払う預託金をさします。

簡単にいうと「貸主」が「テナント」にかける保険のようなものです。民法では敷金を以下のように定義しています。

いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃借人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう

民法第622条(2022年3月現在)

敷金(保証金)を払うタイミングは、賃貸借契約を締結するときが一般的です。初期費用として礼金や仲介手数料などと一緒に支払います。また、基本的に預かり金である敷金(保証金)に消費税はかかりません

「敷金」と「保証金」の違いは?

 現在の慣習として一般的に違いはありません。強いて挙げるなら以下の通りです。

 敷金:「賃料の〇ヵ月分」とされることが多く、賃料が改訂されると敷金の額も変動する

 保証金:「坪単価」や「㎡単価」で決めることが多く、保証金の額は改訂されない

敷金(保証金)の相場はどれくらい?

相場についてですが、皆さんご存知の通り「オフィスの場合は〇ヶ月」「住宅の場合は〇ヶ月」と定められているわけではありません。住宅かオフィスかそうかはもちろん、貸主(オーナー)、オフィスの面積などによっても変わります。下記はあくまでもイメージとして参考にしてください。

賃貸物件ごとの敷金相場(目安)
賃貸物件 敷金(保証金)
住宅 1~2ヶ月
オフィス 6~12ヶ月
賃借面積ごとの敷金相場(目安)
面積 敷金(保証金)
10坪~40坪 3~6ヶ月
50坪~100坪以上 6~12ヶ月
物件の貸主ごとの敷金相場(目安)
貸主(オーナー) 敷金(保証金)
個人オーナー 3~6ヶ月
大手デベロッパー 6~12ヶ月
なんとなく相場は分かったけど…なんでオフィスは住宅より何倍も敷金を払う必要があるの?
オーナーにとって、オフィスは住宅よりも退去トラブル時のリスクが圧倒的に高いからなんです

万が一、賃借人が賃料を支払わずに連絡が取れなくなってしまった場合のオーナー負担は、住宅であれば家具の撤去や室内のクリーニングなどで済むことがほとんどですが、オフィスの場合はテナントが入居後に行った内装工事や電話工事など工事の箇所が多いので負担がかなり大きくなってしまいます。

そのため、万が一の担保としてオフィスの相場の方が高くなっているのです。

ただし、交渉によって減額できる場合や、保証会社を利用することで減額する方法もありますので、詳しくはお問い合わせください。

敷金(保証金)ってどのタイミングで返ってくるの?

民法では次のいずれかの場合に敷金返還債務が発生すると明記されています。

一 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。

二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。    

民法第622条(2022年3月現在)

つまり、一に記載があるように、基本的に敷金(保証金)が返ってくるタイミングは原状回復などがすべて終わった状態で貸室を返還した後になります。

ですが、この規定は任意規定とされているので、個別の特約条項により返還時期が設定されている場合には、特約条項が有効となります。

注意したいポイントは先ほどにも挙げた通り「賃貸物の返還を受けたとき」=「オフィスから引っ越したとき」ではないという点です。オフィスの明け渡し後に、原状回復工事が終了し、水道光熱費などの経費精算が終わった時点が「敷金(保証金)返還のタイミング」となります。

そうなると、旧オフィスで返還される敷金を新しいオフィスの敷金には充てられない・・・?
その通りで、時期的に出来ないです。旧オフィスの敷金返還は、新オフィスの契約締結より遅くなります

 敷金(保証金)は全額返ってくるの?

賃料の未払いがなくて貸室内に大きな損傷がない場合は、敷金は全額返ってくるってこと?
いえ、全額は戻ってきません

差し引かれる可能性がある費用:①償却

住宅の場合、経年劣化や通常損耗の原状回復費用は貸主が負担することが多く「敷金が全額返ってきた!」というケースも多少見受けられます。

しかし、賃貸オフィスの場合は住宅とは異なり「償却」がある物件が数多くあります。

償却(しょうきゃく)とは?

 敷金(保証金)から解約清算時(退去時)に無条件に差し引かれる費用のこと

 ※関西では”敷引き”と呼ばれることもある

最近では大型ビルを中心に償却費を必要としない物件も増えてきましたが、中小ビルではまだまだ償却費がある物件の方が多い状態です。償却費の相場は、保証金の10~20%程度、もしくは敷金の賃料の1ヶ月~2ヶ月分程度です。

※償却額については、契約書に特約事項として記載されていますので、必ず確認しましょう。

差し引かれる可能性がある費用:②原状回復費用

償却の他に、原状回復費用が差し引かれる場合もあります。

原状回復工事については、工事業者が指定されているパターンと、指定されていない(退去するテナントが業者を見つけて工事を依頼する)パターンがあるので注意しましょう。場合によっては、交渉に応じてくれる貸主様もいらっしゃいます。

原状回復費用は、坪数とオフィスビルのグレードで相場の金額が変わってきます。目安は以下の通りです。

原状回復費用の相場(目安)

小・中規模オフィス 坪単価 2万円~5万円
大規模オフィス 坪単価 5万円~10万円

ただ、実際のところはこの枠におさまらないケースも多数存在し、費用相場には相当の幅があります。テナントが業者を見つける場合は、数社から見積もりを取って比較検討すればよいのですが、工事業者が指定されている場合は、その指定業者の独占状態になってしまうため、競争が発生せず、相場よりも高めな見積もりになりがちです。

原状回復費用の相場をチェックして、相場より高額な場合には仲介業者などのプロに任せて賃貸人(もしくは管理会社)と交渉をしてもらいましょう知識が少ないテナントがビル管理会社に交渉をしたところで、せいぜいほんのわずかな値引きがされる程度で、大幅な削減はできません。 プロがチームを組んでビル管理会社に適切に交渉することが大切です。

原状回復費用を減額させる方法とは?

原状回復費用を減額する手段としておススメしたいのが「オフィスを居抜きで退去」することです。近年注目され始めており、弊社でも多くのお客様が居抜きで入退去されています。

ビルオーナーの承認を得なければなりませんが、オーナーにとっても次のテナントが早期に見つかる等のメリットがありますので、交渉の余地はあります。

移転費用を大幅にカットできる方法!?「居抜きでオフィスを退去」するとは?

居抜きで退去することによってテナントから貸主への返還時期も早まりますので、結果的に、敷金(保証金)の返還時期を早めることにも繋がります。

まとめ

物件を借りるとき、初期費用の1つとして必ずついてくるのが敷金(保証金)です。契約時には必ず詳細を確認する必要があります。

返還時期、返還額(特に原状回復工事費用に関するトラブルは多いのでご注意ください)についても、契約書の特約事項等あらかじめ確認しておくことが必要です。

今回のポイントはこちら!

・敷金(保証金)は 貸主がテナントにかける保険
・退去した時ではなく、原状回復などがすべて済んでから返却される
・償却や原状回復費用が差し引かれて返却される

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移転費用を抑えるためには初期費用の敷金・保証金を抑えることが大事です。

保証会社を利用するなど、預託金を抑えることができる物件をピックアップしました。ぜひご覧ください。





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