オフィスの敷金（保証金）徹底解説！必要性から計算方法までわかりやすく解説します

オフィスを賃貸する場合に、敷金・保証金を預け入れる必要があります。いったいいくらくらい必要なのでしょうか。また、敷金・保証金が戻ってくることはあるのでしょうか。

初期費用の中でも高額な”敷金（保証金）”については正しく理解していないと、いざ物件を退去しようとした時に追加で料金を請求されたり、敷金（保証金）の返還を巡ってビルオーナーとトラブルになってしまったりすることもあります。この記事を読んで、敷金（保証金）の理解を深めておきましょう。

敷金（保証金）とは？

家賃滞納や損害賠償を担保するために預け入れる金銭のことです。相場としては賃料の6か月から12か月程度となります。

まず、敷金の役割を理解しましょう。敷金は、貸主（不動産オーナーまたは不動産管理会社）が賃貸物件をテナントに貸す際に、損傷や傷つけられた場合の修繕費用をカバーするための保証金です。テナントが契約期間中に物件を損傷させたり、清掃不備があった場合、この敷金から修繕費用を差し引かれます。

簡単にいうと「貸主」が「テナント」にかける保険のようなものです。民法では敷金を以下のように定義しています。

いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃借人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう

民法第622条（2022年3月現在）

敷金（保証金）を払うタイミングは、賃貸借契約を締結するときが一般的です。初期費用として礼金や仲介手数料などと一緒に支払います。また、基本的に預かり金である敷金（保証金）に消費税はかかりません。

敷金（保証金）の相場はどれくらい？

相場についてですが、皆さんご存知の通り「オフィスの場合は〇ヶ月」「住宅の場合は〇ヶ月」と定められているわけではありません。住宅かオフィスかそうかはもちろん、貸主（オーナー）、オフィスの面積などによっても変わります。下記はあくまでもイメージとして参考にしてください。

賃貸物件ごとの敷金相場（目安）

賃貸物件	敷金（保証金）
住宅	1 〜 2ヶ月
オフィス	6 〜 12ヶ月

賃借面積ごとの敷金相場（目安）

面積	敷金（保証金）
10坪 〜 40坪	3 〜 6ヶ月
50坪 〜 100坪以上	6 〜 12ヶ月

物件の貸主ごとの敷金相場（目安）

貸主（オーナー）	敷金（保証金）
個人オーナー	3 〜 6ヶ月
大手デベロッパー	6 〜 12ヶ月

万が一、賃借人が賃料を支払わずに連絡が取れなくなってしまった場合のオーナー負担は、住宅であれば家具の撤去や室内のクリーニングなどで済むことがほとんどですが、オフィスの場合はテナントが入居後に行った内装工事や電話工事など工事の箇所が多いので負担がかなり大きくなってしまいます。

そのため、万が一の担保としてオフィスの相場の方が高くなっているのです。

ただし、交渉によって減額できる場合や、保証会社を利用することで減額する方法もありますので、詳しくはお問い合わせください。

そもそもオフィスの敷金が高い理由

オフィスの敷金が通常最大12か月とされている背景には、テナントが家賃を支払わない場合に備えた規定が関与しています。典型的な賃貸借契約書では、テナントが2か月以上の家賃滞納を繰り返す場合、貸主は解約できる権利を有します。この2か月の滞納期間を超えると、通常テナントは支払いが難しくなることが多いです。

したがって、賃料の支払いを継続できないテナントによる解約が頻繁に発生しますが、このようなテナントは通常、賃料支払いが遅延しているため、退去時に原状回復費用を支払う余裕がありません。また、滞納中のテナントは急な移転も難しく、その結果、オフィススペースを引き続き占有することがよくあります。

要するに、賃料滞納が3か月〜6か月、原状回復費用と併せて2か月から3か月分の賃料、そして通常6か月の解約予告期間が考慮され、貸主は最大で15か月にわたる損失リスクを背負うこととなります。

敷金（保証金）ってどのタイミングで返ってくるの？

民法では次のいずれかの場合に敷金返還債務が発生すると明記されています。

一　賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。　　　　

民法第622条（2022年3月現在）

つまり、一に記載があるように、基本的に敷金（保証金）が返ってくるタイミングは原状回復などがすべて終わった状態で貸室を返還した後になります。

ですが、この規定は任意規定とされているので、個別の特約条項により返還時期が設定されている場合には、特約条項が有効となります。

注意したいポイントは先ほどにも挙げた通り「賃貸物の返還を受けたとき」＝「オフィスから引っ越したとき」ではないという点です。オフィスの明け渡し後に、原状回復工事が終了し、水道光熱費などの経費精算が終わった時点が「敷金（保証金）返還のタイミング」となります。

よって、新オフィスの工事費用に敷金返還分を直接あてるのは時期的に難しいという話になります。

 敷金（保証金）は全額返ってくるの？

では、保証金はどの程度返還されるのでしょうか。基本的には、家賃滞納などの債務がなければ全額返還されます。

敷金が全額返ってくるかどうかは、大きく以下の要因に左右されます。

1. 物件の状態: テナントが物件を大切に使い、損傷や汚れを最小限に抑えた場合、敷金は全額返ってくることがあります。一般的には、壁や床の傷、設備の故障、清掃不備などが差し引かれることが多いです。
2. 契約条件: 契約書に記載された条件に従っているかどうかも重要です。契約期間の遵守や、退去時の通知期間に関するルールを守ることが求められます。
3. 不動産管理会社の判断: 最終的な判断は、不動産管理会社や貸主に委ねられます。彼らは物件の状態をチェックし、敷金の返金額を決定します。

一方で、テナントが物件を適切に扱っていても、敷金から一部が差し引かれることがあります。これは、定期的なクリーニング料や設備のメンテナンス費用など、契約書に明記された費用が敷金から差し引かれるケースです。通常、これらの費用はテナントによって負担されます。

敷金の返還手続きは契約終了時に行われます。テナントは物件の清掃や原状回復作業を完了し、不動産管理会社に退去の意向を通知します。その後、物件のチェックが行われ、敷金の差し引かれた分と、残りの敷金がテナントに返還されます。

最終的に、敷金の全額返還を受けるか、一部が差し引かれるかは、テナント自身の契約遵守と物件の状態にかかっています。契約書をよく理解し、物件を適切に管理することが、敷金の返還額を最大化するためのカギです。

確実に返還されるためには？

確実に保証金を返還してもらうためには貸主の与信をチェックしておく必要もあります。通常は貸主が借主の与信を調査することが一般的ですが、最近は貸主といっても財務状況が厳しい場合も少なくありません。そのため、高額な保証金を預ける借主としても、貸主の与信は十分に調査しておく必要があります。

保証金は決して少ない額ではありません。大切なお金を預けるのですから、いくら不動産を借りる側とはいえ、どのような人から借りようとしているのかをしっかりとチェックすることは、保証金を適正に返還してもらうために必要といえるでしょう。

与信を確かめる手段としては、法人貸主であれば帝国データなどの与信管理を参照する方法があります。個人貸主であったとしても謄本を確認するなど、仲介業者に確認することをおすすめします。

差し引かれる可能性がある費用

差し引かれる可能性がある費用：①償却

住宅の場合、経年劣化や通常損耗の原状回復費用は貸主が負担することが多く「敷金が全額返ってきた！」というケースも多少見受けられます。

しかし、賃貸オフィスの場合は住宅とは異なり「償却」がある物件が数多くあります。

最近では大型ビルを中心に償却費を必要としない物件も増えてきましたが、中小ビルではまだまだ償却費がある物件の方が多い状態です。償却費の相場は、保証金の10～20%程度、もしくは敷金の賃料の1ヶ月～2ヶ月分程度です。

※償却額については、契約書に特約事項として記載されていますので、必ず確認しましょう。

差し引かれる可能性がある費用：②原状回復費用

償却の他に、原状回復費用が差し引かれる場合もあります。

原状回復工事については、工事業者が指定されているパターンと、指定されていない（退去するテナントが業者を見つけて工事を依頼する）パターンがあるので注意しましょう。場合によっては、交渉に応じてくれる貸主様もいらっしゃいます。

原状回復費用は、坪数とオフィスビルのグレードで相場の金額が変わってきます。目安は以下の通りです。

原状回復費用について

原状回復費用の相場（目安）

オフィス規模	原状回復費用
小・中規模オフィス	坪単価 5万円 〜 10万円
大規模オフィス	坪単価 7万円 〜 20万円

ただ、実際のところはこの枠におさまらないケースも多数存在し、費用相場には相当の幅があります。テナントが業者を見つける場合は、数社から見積もりを取って比較検討すればよいのですが、工事業者が指定されている場合は、その指定業者の独占状態になってしまうため、競争が発生せず、相場よりも高めな見積もりになりがちです。

原状回復費用の相場をチェックして、相場より高額な場合には仲介業者などのプロに任せて賃貸人（もしくは管理会社）と交渉をしてもらいましょう。知識が少ないテナントがビル管理会社に交渉をしたところで、せいぜいほんのわずかな値引きがされる程度で、大幅な削減はできません。 プロがチームを組んでビル管理会社に適切に交渉することが大切です。

原状回復費用を減額させる方法とは？

原状回復費用を減額する手段としておススメしたいのが「オフィスを居抜きで退去」することです。近年注目され始めており、弊社でも多くのお客様が居抜きで入退去されています。

ビルオーナーの承認を得なければなりませんが、オーナーにとっても次のテナントが早期に見つかる等のメリットがありますので、交渉の余地はあります。

居抜きで退去することによってテナントから貸主への返還時期も早まりますので、結果的に、敷金（保証金）の返還時期を早めることにも繋がります。

最近のオフィスの敷金は無料になる事もある！

最近のオフィス敷金金額のトレンドについてもご紹介いたします。近年、オフィス敷金は最大で0円で入居可能な物件が増えてきています。これにはいくつかの理由が影響しています。

1. 家賃保証会社の出現: オフィス不動産市場において、家賃保証会社が登場し、テナントの家賃未払いリスクを軽減するためのサービスを提供しています。これにより、貸主は敷金を徴収する必要が少なくなり、入居者にとっては敷金不要の物件が増えました。
2. セットアップオフィスの普及: ベンチャー企業やスタートアップ企業向けに、セットアップオフィスが増加しています。セットアップオフィスは、家賃に含まれているだけでなく、会議室や共用エリア、必要な家具・備品が提供されるスペースです。資産を持たない賃貸オフィスを借りる際、原状回復範囲が狭いため、家賃保証会社の利用によって敷金の減額が可能になりました。

このトレンドは、特にベンチャー企業やスモールビジネスにとって魅力的で、面積が100坪以下（50名以下）の企業に多く適用されています。従って、入居者にとって資金の圧迫が軽減され、オフィス選びがより柔軟になっています。

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まとめ

物件を借りるとき、初期費用の1つとして必ずついてくるのが敷金（保証金）です。契約時には必ず詳細を確認する必要があります。

返還時期、返還額（特に原状回復工事費用に関するトラブルは多いのでご注意ください）についても、契約書の特約事項等あらかじめ確認しておくことが必要です。

このように、オフィス移転の際に敷金・保証金の内容がどのようになっているのかを確認することは非常に大切です。貸主がどの程度信用のおける会社あるいは個人で、保証金としていくら請求されるのか、保証金の返還条件が契約書にはどのように記載されているのかを十分に確認してから契約を結ぶことが大切です。

良い物件が見つかったり、転居の期日が迫っていたりするとついつい先々のことはあまりに気にせず契約してしまいたくなるものですが、できるだけ焦らずに退去時のことも考えながら交渉を進めることをお勧めします。オフィス移転のプロである仲介業者に依頼することで煩雑で専門的な分野の負担を大きく減らすことも選択肢として考えておきましょう。