原状回復工事の費用と削減方法【賃貸オフィス】
賃貸オフィスの原状回復費用の相場と減額交渉
オフィス移転の際、新しいオフィスへの移転費用のほかに、多額の費用が必要となるのが原状回復です。
オフィスを契約する際、原状回復に関する条項も必ず含まれているので、今まで働いていた場所であるオフィスを、借りたときの状態に戻さなければなりません。
しかし、原状回復の見積もりをとってみると、想定していた金額よりも高額になる場合もあり、突然の高額請求に驚いた・・・とうお声も多いようです。
ここでは原状回復について知っておきたいポイントをまとめてみます。
事務所の原状回復費用の相場
原状回復費の相場は、オフィスのある都道府県、築年数、規模、貸主、管理会社、造作工事の度合など、さまざまな要因によって変動します。
おおよその坪単価で考えると、オフィスの原状回復費相場は
小・中規模オフィスで1坪あたり20,000円～50,000円
大規模オフィスで1坪あたり50,000円～100,000円と言われています。
オフィス移転は毎年一定数以上の件数が発生します。
原状回復工事を請け負う建設業界内では慢性的な人手不足が続いており、そのため工事費が相対的に値上傾向にあります。
今お手元にある「賃貸借契約の内容」・「オフィスの使い方」そして原状回復費を算出する「工事業者」によって原状回復費用は大きく変わります。
相場金額は目安程度であり、原状回復費には大きな振れ幅があると認識しておくことが大切です。
事務所原状回復の範囲
基本的には「原状回復工事仕様書」に合わせて工事を行います。
項目としては、「床、壁、天井、空調、防災設備、電気配線、電話回線、セキュリティ、案内板、看板」などがあります。
賃貸住宅の場合、通常損耗は原状回復の対象から外れますが、オフィスの場合、原状回復の対象に通常損耗も含まれます。
入居時に原状回復に関してどのような契約を結んだのかよく確認する必要があると同時に、これから移転する先のオフィスと契約を交わす際にも注意が必要です。
入居前の契約内容を賃貸人・管理会社の双方で理解しあっておくこと、退去時の原状回復範囲として何が義務となっているのか、契約内容にしっかりと目を通し、十分に理解しておきましょう。
貸主側の指定業者
大規模ビルや、デベロッパー物件の場合、原状回復の業者は貸主側の指定業者となることが一般的です。貸主としては、「次のテナントへ貸し出す」必要があるため、仕上がりの品質を保ちたいという理由があります。また、テナント入れ替わりのタイミングで空調や照明の改修工事を行う場合もあり、貸主側の業者の方が都合が良いということもあります。
賃借人が、自社で選定した業者で施工したいという場合は、契約締結前の文言確認の時点で要望を伝えることが大切です。特約条項などに「甲乙協議の上で決定する」などの文言追加を交渉しましょう。
交渉が難しい、もしくはすでに締結してしまっている場合は、指定業者の見積もりを早期に取得し、他社から合い見積もりを取って比較して下さい。
そちらを参考資料として賃貸人と交渉をすれば、原状回復工事費用を安く出来る場合があります。高額の見積もりが出ても諦めずにトライして下さい。
原状回復コンサルタント
上記のように高額な原状回復の費用を削減したいが、経験もなく、移転作業で忙しい中の交渉はご担当者の負担が増え、費用の削減を試みても、かえってマイナスに作用してしまう可能性もあります。
そこで、ここでご紹介するのは、自ら交渉するのではなく、専門のコンサルタントに相談することです。工事費用に詳しくない方の多くは、業者が出した見積もりに従う事しか出来ません。しかし、あらかじめコンサルタントに依頼して、ある程度の見積もりを先に確認させてもらう事で、原状回復の交渉（減額）を行える可能性があるようです。
コンサルティング費用について ※株式会社JLAより
工事金額の相談、適正査定費用
無料
ビル指定業者との交渉費用
完全成功報酬制
コンサルティングのスケジュール
・見積取得サポート
解約予告後、速やかに工事見積書を取得するメール、書面を無料サポート。
・工事費用適正査定
工事金額が、適正な金額、内容かどうかを査定し、削減可能な金額を具体的に提案。
・工事費用減額交渉
お客様の変わりに、ビル指定業者（管理会社）と減額交渉を行い、交渉から工事手続きまでの業務を代行。
・発注、敷金返還手続
工事金額の合意後、煩わしい発注手続きや書面締結の業務を代行。
敷金の返還時期の調整なども対応。
＜実例＞
エリア：新宿区北新宿
規 模：１０３．６４坪
お客様：公益社団法人
交渉先：大手デベロッパー
初回金額：１０，８５０，０００円
交渉金額：８，０３５，０００円
削減金額：2、８１５，０００円
指定業者の見積に対して、数量、項目、単価の査定見解と工事範囲を交渉のうえ、約25％の削減に成功。
交渉期間は1ヶ月程度、交渉相手である指定業者との関係性も良好に保ち、お客様にも満足していただけました。
コンサルティング契約
コンサルタント会社がビル指定業者（管理会社）と交渉するために、窓口業務から価格交渉等全てを行う契約を締結。
※コンサルティング契約後、コンサルタント会社介入をビル側へ通知する事が必要となり、窓口変更手続きを初回のみユーザーが行う必要があるようです。
入居工事（Ｂ工事）コンサル・清掃費用コンサル
原状回復費用ばかりでなく、オフィス入居の際には、建築内装工事・設備工事・オフィス家具購入など様々な費用がかかります。中でも、建築内装工事はこれらの費用全体の5割以上を占めるのが一般的です。それだけにコストは十分検討する必要があります。
中規模クラス以上のオフィスビルでの入居工事は「工事区分表」にて工事区分が定められているケースが多く、中でも注意して確認する必要があるのがＢ工事（業者：貸主側指定。費用：借主負担）です。主に電気設備、空調、防災、躯体に係わる工事が対象になります。ビル側の設備ですので、指定を外すことはなかなか難しいのですが、値段の交渉は場合によっては可能です。金額のボリュームも大きく、世間相場よりもかなり高額な設定となっていることもあります。
入居工事見積額が高額な場合や、イニシャルコストを少しでも下げたい方は専門のコンサルタントに相談することもお勧めの方法です。
また賃貸契約に付随するビル指定業者との清掃契約も、単価・範囲・頻度を精査し適正価格かどうかを査定してもらうサービスもあります。
入居工事（B工事費用）コンサル・清掃費用コンサルともに、原状回復コンサルと同様に成功報酬でコンサルティングサービスを受けられますので、ご検討されてはいかがでしょうか。
原状回復工事費用減額のポイントと、コンサルティングサービスについてご紹介いたしました。
ご参考にしていただき、移転時の経費、時間の削減のお役にたてればと思います。