オフィスの原状回復の費用はいくら?原状回復費用の削減に効果的な2つの方法を解説します

オフィス移転を検討する企業にとって、原状回復工事は避けて通れない重要なポイントです。原状回復とは、賃貸オフィスを明け渡す際に借りた当時の状態に戻すことを指します。

基本、どのオフィスにも原状回復義務があり、退去時には元の状態に戻して引き渡すのが原則とされています。つまり、原状回復工事の内容や費用について十分に理解しておくことで、無用なトラブルを避け、スムーズな移転を実現することができます。

本記事では、オフィスにおける原状回復工事の基本から費用の相場、そして原状回復における費用削減の方法まで詳しく解説します。

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目次

オフィスにおける原状回復工事とは?

原状回復工事とは、借りたオフィスを契約時の状態に戻して返却することを指します。これは契約に基づいて行われる義務であり、オフィスの内装や設備を元通りにすることが求められます。

特に、オフィスの場合は住宅と異なり、通常損耗も含めて原状回復が必要となるため、注意が必要です。原状回復の範囲は契約内容によって異なるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

原状回復の対象範囲・項目

原状回復の対象範囲は広範にわたり、具体的には以下のような項目が含まれます。

  • 床・天井・壁
    • タイルカーペットの全面張り替え
    • 壁紙の全面張り替えまたは塗装
    • OAフロアの不陸調整
  • 電気設備
    • 分電盤から各デスクへの配線撤去
  • クリーニング
    • 電灯、照明器具のクリーニング
    • トイレ、給湯室の清掃
    • ブラインドの清掃または交換
  • 設備・その他
    • コンセントや電灯設備の確認と修復
    • エアコン、空調設備の清掃または交換

住宅の場合、経年劣化や通常の損耗については、原状に戻す必要がないことが多いです。例えば、壁紙の黄ばみやフローリングの色あせは、居住中に自然に発生するものであり、それらを修復する義務はありません。

しかし、オフィスの場合は異なります。オフィスでは、経年劣化や通常損耗であっても、すべて元通りに戻して返却することが求められます

オフィスの原状回復工事にかかる費用はいくら?

原状回復工事の費用は、オフィス内装の内容や原状回復を行う業者によって大きく異なります。こちらで紹介する相場もあくまでも目安のひとつとしてお考えください。

【オフィスの規模別】原状回復費用の相場

以下の表は、1坪あたりの費用です。よって、100坪のオフィスの場合は【100坪×5~10万円】=500万円~1,000万円程度かかるという想定になります。

小規模オフィス3万円~4万円/坪
中規模~大規模オフィス5万円~10万円/坪

「小規模オフィス」と「中~大規模オフィス」との差は、オフィスの広さだけでなく、内装や設備の複雑さ、工事の範囲によるものです。特に、内装が豪華なSクラスやAクラスのオフィスでは、さらに高額になることが多く、場合によっては数倍の費用がかかることもあります。

入居時に内装をどの程度の造作工事を行ったかによって、原状回復における工事費用は上下します。例えば、会議室や役員室などの個室を作る際は、空調吹き出しの増設や移設、スプリンクラーや火災報知器の増設といった防災工事を行います。原状回復工事では入居工事で行った工事と同じような項目の工事が発生すると考えてください。

また、原状回復は工事可能な時間によって費用が変化する例も多いです。通常、アパートやマンションの原状回復工事をする場合、日中の工事がほとんどです。対してオフィスの場合、別のテナントの業務時間中は音や匂いの発生する工事ができません。従って、土日もしくは夜間の工事が多くなります。夜間の工事は日中に比べて工賃が割高になる特徴があるため、オフィスの原状回復工事は高くなりやすいといえます。

入居時の正確な見積もりは難しい

オフィス移転についてある程度の知識がある方なら、このように考えるかもしれません。「オフィス入居時に内装工事を行う際に、原状回復費用の見積もりも同時に依頼すれば、退去時に高額請求を避けられるのではないか?」と。しかし、実際には正確な見積もりを出すのは難しいのが現実です。

その理由は、入居内装工事と原状回復工事を担当する業者が異なるためです。入居時の工事はテナントが選んだ業者が行うことがほとんどですが、原状回復工事は貸主が指定した業者によって行われます。このため、原状回復工事の業者は、入居時に行われた工事の詳細を完全に把握することが難しく、見積もりが大まかな試算になりがちです。

さらに、賃貸オフィスの原状回復工事費用は、工事内容や実施可能な時間帯など、さまざまな要素によって変動します。そのため、事前に正確な見積もりを算出するのは困難です。

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原状回復の費用を削減する方法

それでは、原状回復工事の費用を抑えるためには、どのような方法があるのでしょうか?

主な方法として「居抜きでの退去」と「専門コンサルタントに依頼すること」が挙げられます。これらの方法をうまく活用することで、原状回復工事にかかる費用を大幅に削減することが可能です。以下では、それぞれの方法について詳しく解説します。

居抜きで退去する

居抜きでの退去とは、オフィスの内装や設備をそのままの状態で次のテナントに引き継ぐ方法です。この方法を選択することで、原状回復工事を大幅に省略でき、結果として費用を削減することが可能です。具体的には、以下のような手順で進めます。

STEP
貸主の承諾を得る

居抜き退去を行うためには、まず貸主の承諾が必要です。貸主に対して、次のテナントが内装や設備をそのまま使用することを説明し、同意を得ることが重要です。

STEP
解約通知の提出

解約通知を提出し、退去の意思を正式に伝えます。。

STEP
次のテナントの募集

次の入居者を見つけるために、不動産仲介業者と協力してテナント募集を行います。居抜きでの引き継ぎ条件を明示し、内装や設備に興味を持つ企業を探します。

STEP
新しいテナントとの合意

新しいテナントが見つかった場合、そのテナントと内装や設備の引き継ぎに関する合意を得ます。この際、原状回復工事を省略するための具体的な条件や費用負担についても明確にしておきます。

居抜きでの退去は、次のテナントがスムーズに見つかる場合には非常に効果的です。また、内装や設備の再利用が可能なため、環境面でもメリットがあります。ただし、次のテナントが見つからない場合や、貸主が承諾しない場合には、この方法は実現できません。

オフィスの居抜き退去については以下の記事でさらに詳しく解説しております。

専門コンサルタントに依頼する

もう一つの費用削減方法として、原状回復の専門コンサルタントに依頼する方法があります。居抜きでの退去が叶わなかった場合でも活用することができます。

ここで紹介する原状回復コンサルタントとは「弁護士」のことを指します。実際には、他にも原状回復コンサルを謳った民間業者が数多くみられますが、原状回復コンサルのように法律に関する事務行為を報酬を得て行うことは弁護士法で禁止されています。

専門の弁護士は、工事内容や費用に関する専門知識を持っており、以下のような具体的な支援を提供してくれます。

  • 適正な見積もりの提供
    • コンサルタントは市場相場に基づいた適正な見積もりを提供します。これにより、テナントが支払うべきでない費用を特定し、無駄な支出を防ぐことができます。
  • 工事内容の精査
    • 原状回復工事の内容を詳細に確認し、必要な工事と不要な工事を明確にします。これにより、過剰な工事を削減し、コストを抑えることができます。
  • 減額交渉
    • 入居者に代わり、ビルオーナーや指定業者などに対して、適正金額までの減額を目標に、段階的な協議を実施します。

原状回復工事の費用を交渉する際は、まず専門の弁護士に相談することをお勧めします。

専門の弁護士は過去の事例に基づいて、支払う必要のない部分を指摘したり、一般的な相場を提示することで、費用削減をサポートします。適正に工事費を査定するには、建築業界だけでなく不動産、法律、財務会計などの知識も必要です。業者任せにするよりも、専門の業者を通した方が費用削減に繋がりやすくなります。

最近では物価の上昇により、過去の原状回復工事費用の相場は崩れ、費用が1.5倍から2倍近くに膨れ上がっています。また、ビルによって原状回復の範囲が異なるため、素人目には見積もりが正しいかどうか判断するのが難しいです。

このため、専門の弁護士を通じて減額交渉を行うことをお勧めします。弁護士に依頼すると費用がかかり、時間がかかるイメージがありますが、成果報酬で行うことが可能です。

当社では、居抜きで退去募集をしつつ、解約満期が近づいたら管理会社や貸主に原状回復の交渉を行うコンサルティングを提供しています。その際、当社は原状回復コンサルティング費用をいただかず、直接弁護士に依頼する形になります。

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賃貸オフィスから退去をする際には、解約予告通知書を貸主に提出することが必要です。物件によっては、形式が指定されている場合もありますので、詳しくは管理会社にご確認ください。下記のボタンから「解約予告通知書」をダウンロードしていただけます。

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賃貸オフィスから退去をする際には、解約予告通知書を貸主に提出することが必要です。物件によっては形式が指定されている場合もございます。

まとめ

原状回復工事は、オフィス移転において欠かせない重要なプロセスです。工事の内容や費用について事前に理解しておくことで、予期せぬトラブルを避け、スムーズな移転を実現できます。費用を削減するためには、居抜きでの退去や専門コンサルタントの利用など、さまざまな方法があります。これらの方法を適切に活用し、オフィス移転を成功させましょう。

当社では、居抜きでの退去募集を行いつつ、解約満期が近づいた際には管理会社や貸主に対して原状回復の交渉を行うコンサルティングを提供しています。10年以上の豊富なオフィス移転の知識を基に、最適なサポートをいたします。オフィスの移転や退去をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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