オフィス移転による賃料減額・コスト削減のメリット


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今回は、『景気の悪化と業績不振による賃料引き下げの提案』についてまとめます。

 

企業の販売費及び一般管理費(販管費)の中で、給与の次に多い割合を占めるのが賃料(地代家賃)です。

業績が悪化した場合、雇用を確保しながら販管費を削減するには、月額賃料を軽減させる必要があります。

 

今回はその方法論として考えられる3つの移転パターンをご紹介致します。

移転費用(コスト)について

移転する場合は、もちろん移転コストがかかります。

まず初めに移転コストの詳細について下記にまとめておきます。

①原状回復費用

事務所を移転する場合は原状回復が必要です。

費用目安は、大型ビルでは@100,000円前後、中小ビルでは@50,000円~70,000円前後です。

 

②移転先の内装工事費用

費用目安は@150,000円~@200,000円前後です。

 

③手数料

不動産業者への費用で、賃料の1ヶ月分です。

 

上記①~③が移転時に発生する移転コストです。

 

 

それでは上記も含め、3つのパターンごとに説明していきます。

現事務所は例として下記を共通条件とします。

例)現事務所面積:100坪 /賃料(坪単価):@30,000円 / 月額:3,000,000円

 

移転パターン①(100坪→100坪/坪単価-@5,000円)

現在入居中の事務所と同面積で、賃料の単価を@5,000円下げた場合です。

賃料① 事務所面積:100坪 / 賃料(坪単価):@25,000円 / 月額:2,500,000円

毎月500,000円の賃料削減効果です。

フリーレント(賃料免除期間)も期待できますので、FR6か月とすると

2,500,000円×6=15,000,000円が契約開始時から免除されます。

 

移転コスト(パターン①の場合)

この場合は、下記のようになります。

  • 原状回復 100坪×@100,000円=10,000,000円
  • 入居工事 100坪×@200,000円=20,000,000円
  • 手数料  100坪×@25,000円=2,500,000円
  • 移転費用合計 32,500,000円

 

移転コストを削減賃料で回収し、実際の賃料削減効果はいつから発生するのかについては、

(移転費用合計-FR総額)÷(毎月削減賃料)=〇ヶ月(賃料削減効果が発生する時期)

となりますので、このパターンの場合では

(32,500,000円-15,000,000円)÷500,000円=35か月後(約2.9年後から賃料削減効果が発生)となります。

表・グラフにすると以下のようになります。

 

移転パターン②(100坪→70坪/坪単価-@5,000円)

現在入居中の事務所から3割(30坪)面積を減少させて、賃料の単価を@5,000円下げた場合です。

賃料② 事務所面積:70坪 / 賃料(坪単価):@25,000円 / 月額:1,750,000円

毎月1,250,000円の賃料削減効果です。

フリーレント(賃料免除期間)も期待できますので、FR6か月とすると

1,750,000円×6=10,500,000円が契約開始時から免除されます。

 

移転コスト(パターン②の場合)

こちらは原状回復の単価を交渉で下げられた想定で考えてみます。

その場合は、下記のようになります。

  • 原状回復 100坪×@70,000円=7,000,000円
  • 入居工事 70坪×@150,000円=10,500,000円
  • 手数料  70坪×@25,000円=1,750,000円
  • 移転費用合計19,250,000円

 

移転コストを削減賃料で回収し、実際の賃料削減効果はいつから発生するかは、

(19,250,000円-10,500,000円)÷1,250,000円=7か月後(約0.6年後から賃料削減効果が発生)となります。

表・グラフにすると以下のようになります。

 

移転パターン③(100坪→100坪/坪単価-@5,000円/居抜き入退去)

現在入居中の事務所と同面積で、賃料の単価を@5,000円下げ、居抜きで退去・且つ居抜きで入居した場合です。

居抜きの効果について

ここで居抜きの効果について簡単にご説明いたします。

通常、退去時は原状回復工事をする必要がありますが、次テナントが入居中テナントの内装をそのまま継承したいという希望があり、賃貸人(ビル所有者)の了解が得られた場合、原状回復工事をせずに居抜きで退去することができます。

居抜き入居は、前で記述したとおり、前テナントの内装を承継して、軽微な内装工事で入居することをさします。

現入居テナントは原状回復費用の削減、次入居テナントは入居工事費用の軽減、また賃貸人も空室時期が発生することなく、テナントに入居してもらえるという効果があるため、居抜きでの入居退去のニーズはどんどん高まってきています。

 

話を戻し、移転パターン③について説明します。

賃料③ 事務所面積:100坪 / 賃料(坪単価):@25,000円 / 月額:2,500,000円

毎月500,000円の賃料削減効果です。

フリーレント(賃料免除期間)も期待できますので、FR3か月とすると

2,500,000円×3=7,500,000円が契約開始時から免除されます。

 

移転コスト(パターン③の場合)

居抜き退去のため原状回復はなし、入居工事も居抜きのため費用が抑えられるという想定です。

その場合は、下記のようになります。

  • 原状回復  0円
  • 入居工事 100坪×@50,000円=5,000,000円
  • 手数料  100坪×@25,000円=2,500,000円
  • 移転費用合計7,500,000円

 

移転コストを削減賃料で回収し、実際の賃料削減効果はいつから発生するかは、

(7,500,000円-7,500,000円)÷500,000円=0か月後(実質FRは毎月ごと免除のため3か月目から削減効果発生)となります。

表・グラフにすると以下のようになります。

 

 

以上、3つのパターンを説明しました。固定費の削減方法は、上記に加える形で、入居しながら賃料を減額させる方法や、原状回復費用の削減などもございます。

気になった方は、ぜひ弊社にお問い合わせください。

 


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