オフィス移転を検討する際、多くの経営者はインターネットで情報収集を行います。よく検索されるキーワードは「賃貸オフィス」「オフィス　都内　賃貸」などが考えられます。そのように検索したときヒットすることが多いのは、不動産業界用語でいうと『通常オフィス』と呼ばれるオフィスタイプです。

しかし、実は賃貸オフィスにはさまざまなオフィスタイプがあります。大きく分けて４タイプあり『通常オフィス』『セットアップオフィス』『居抜きオフィス』『レンタルオフィス』です。中でもここ数年で人気を高めているオフィスタイプが『セットアップオフィス』です。

こちらの記事では、近年密かに人気を集めている『セットアップオフィス』とスタンダードなタイプである『通常オフィス』の違いについてそれぞれ項目ごとに分けて詳しく解説いたします。

「セットアップオフィス」と「通常オフィス」の違いは？

「セットアップオフィス」とは、内装工事（一部物件は家具の設置まで）が完了している状態で入居できる賃貸オフィスタイプです。内装工事費用は貸主が負担してつくられており、その分が賃料に上乗せされています。申込から入居までにかかる時間やコストを大幅に削減できるところが利点です。

一方、「通常オフィス」とは、内装や家具が何もない状態で借りるスタンダードな賃貸オフィスタイプです。入居テナントが内装レイアウトやデザインを検討し、工事業者を発注し、それにかかるコストもすべて自社の負担になります。柔軟性が高い反面、入居までの時間やコストがかかることがあります。

どちらのオフィスタイプが自社に合っているかは、企業のニーズや予算によって異なります。セットアップオフィスは即入居可能で手間がかからないが、賃料が高くなる傾向があります。一方、通常オフィスは自由度が高くコストを抑えられるが、工事や準備に時間がかかることがあります。しっかりと比較検討し、自社の状況に合ったオフィスを選ぶことが重要です。

Q１：初期費用がお得なのはどっち？

A１：【セットアップオフィス】内装工事費用、敷金などさまざまなコストがカット可

セットアップオフィスは、内装工事が完了している状態で入居できるため、本来かかるはずであった内装工事費用を大幅に節約できます。また、物件によっては家具が一部または全部設置されているため、家具購入費用も削減できます。

さらに、セットアップオフィスは「入居しやすく、退去しやすい」をコンセプトに市場に出回っており、そのため初期費用が割安に設定されている物件も多いです。一定の条件を満たせば、敷金０円で入居することが可能になる物件も最近は増えてきています。

一方、通常オフィスは自分たちで内装レイアウトやデザインを決定するため、自社のこだわりや個性を表現することができる反面、セットアップオフィスと比べると、費用もすべてテナント側が負担しなければならないので、初期費用が高くなってしまいます。

Q２：ランニングコストがお得なのはどっち？

A２：【通常オフィス】内装工事費用が上乗せされていない分、セットアップよりも安い

オフィスの賃料は、大体立地や駅からのアクセス、ビルグレードなどによって決められることが多いです。都内主要５区（千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区）の通常オフィス賃料相場情報は、毎月公開していますので、こちらのリンクよりご確認ください。

一方、セットアップオフィスは、貸主が費用負担をした内装工事費用の一部が賃料に上乗せされるため、通常オフィスの賃料よりもおよそ3,000円～10,000円程度高く設定されていることが多いです。

▶ セットアップオフィスの賃料相場はこちら

Q３：短期間（３年未満）で再度移転する場合、お得なのはどっち？

A３：【セットアップオフィス】通常オフィスとの損益分岐点は、大体３～５年

セットアップオフィスは初期費用が安く、ランニングコストが高いオフィスタイプであり、長期間（5年以上）入居する場合は、通常オフィスに入居して自社で内装工事を行った場合よりも高くついてしまうことが多いです。損益分岐点は大体3～5年と言われています。

よって、短期間（３年未満）で再度移転をする場合は総合的なコストを考えるとセットアップオフィスの方がお得になる可能性が高いといえます。

また、通常オフィスを借りて、内装をどの程度までこだわるかによっても損益分岐点は変わってきます。一般的な内装構築にかかる費用を1坪あたりで考えると、最低限な内装で20万円/坪、少しこだわった内装で30万円/坪、非常にこだわった内装で40万円以上/坪と言われています。

Q４：内装デザインがおしゃれで使いやすいのはどっち？

A４：【引き分け】通常オフィスは費用をかければ自社好みの使いやすいオフィスに

通常オフィスは、時間をかけてレイアウトやデザインを選定し、さらに工事費用をかけて作りこめば自社好みのおしゃれで使いやすいオフィスを完成させることができます。対して、セットアップオフィスはデザイナーが最新トレンドや使い勝手のいいレイアウト・デザインを選定し、内装をつくっています。

最近では、ファミレスブースやWeb会議用個室ブースなどが最初から設置されている物件も増えてきており、基本的におしゃれで使いやすいオフィスになっています。

どちらもおしゃれで使いやすい仕様であるため、引き分けとしています。

Q５：内装・レイアウトに自由がきくのはどっち？

A５：【通常オフィス】企業独自のデザインにしたい企業におすすめ

通常オフィスは、契約に則っている範囲内であれば、自由にレイアウトや内装をつくったり、変更することができます。一方、セットアップオフィスの内装やオフィス家具は貸主（オーナー）からの提供物であり、レイアウト変更を検討する際は貸主（オーナー）との協議が必要になります。

しかし、セットアップオフィスの大半は受付スペースや会議室、執務スペースなどが汎用性の高いデザイン・レイアウトで設計されているため、大規模な追加工事をする企業はほとんどいません。すでに機能性とデザイン性が高いオフィス空間が提供されているため、追加費用をかけずに即入居できる物件を探している企業にはセットアップオフィスがおすすめです。

Q６：入居までの準備期間が短いのはどっち？

A６：【セットアップオフィス】申込から大体１ヶ月で入居することができる

セットアップオフィスは、内装工事が完了している状態で入居できるため、内装選定やオフィス家具の選定にかかる時間を大幅に削減することができます。物件によっては、ネット回線や電話回線の手配が必要ですが、基本的には入居までの準備期間が1ヶ月程度で済みます。

一般的に、賃貸オフィスに申込をいれてから入居するまでの1ヶ月の流れをご説明します。申込をする→審査が入る→審査に通ったら契約書が送付される→契約書をチェックする（借主側による法務チェックなど）→契約締結→引越しをする といったイメージです。

上記をすべて完了するまでに大体数週間～1ヶ月程度がかかります。以前すべてがスムーズに進み、申込を入れてから1週間で入居されたお客様も中にはいらっしゃいましたが、非常にレアなケースです。

一方、通常オフィスは上記の流れに加えて、内装業者の手配やデザイン・レイアウトの選定、オフィス家具の手配などが必要であり、3〜6ヶ月程度かかることが一般的です。

Q７：物件選びに時間をかけられるのはどっち？

A７：【引き分け】どちらも空室である限り、じっくりと検討できる

賃貸オフィスは、取り壊しビルや居抜き物件でない限り、募集期限が限られていることはありません。そのため、通常オフィスもセットアップオフィスも空室である限り、じっくりと検討することができます。

ただし、賃貸住宅と同じように、検討している最中は物件を押さえているわけではないため、申込が入ってしまったり成約してしまうこともあります。時間をかければかけるほど、どんどん埋まってしまうのが現実です。自社の移転計画と物件が募集されているタイミングを見極めながら、適切な物件を見つけることが重要です。

Q８：退去するときにお得なのはどっち？

A８：【引き分け】セットアップオフィスの方が比較的安価だが、通常オフィスは居抜きで退去できる可能性もある

賃貸オフィスの退去時に考えられるパターンは大きく分けて「原状回復工事をする」もしくは「居抜きで後継テナントを募る」の２パターンです。原状回復というのは、退去する前に貸室内を入居（内装工事）をする前の状態に戻すことを指します。

通常オフィスの場合、一般的に会議室の間仕切り（壁）を解体したり、おいてある家具を廃棄したり、壁・床・天井を元の状態に戻したりする工事を行います。原状回復工事には、1坪あたり10万円～20万円かかるとされています。

ただし、通常オフィスは貸主から承諾を得ることができれば、居抜きで後継テナントを募ることができます。もし、後継テナントが見つかれば原状回復工事費用などが大きく削減できる可能性があります。

対して、セットアップオフィスは、壁・床・天井の張り替えは必要になっている物件が多いものの、それ以外は故意的に損傷させたものでなければ追加費用は発生しません。最近は「セットアップオフィスは原状回復工事が不要」と紹介されている記事も多いですが、退去時に一切費用がかからないわけではありませんので、そこはお気を付けください。

どちらにせよ、物件や条件によって異なるため、最終的にはしっかり営業担当に確認することが必要です。

まとめ

今回は、セットアップオフィスと通常オフィスを項目別に比較して、詳しく解説しました。

比較してみると、それぞれにメリットやデメリットがあることが分かっていただけたかと思います。オフィス移転を検討する際には「自社がどのような課題を抱えて、オフィス移転をするに至っているのか」「長期的な計画はどのようなイメージなのか」を考慮し、最適なオフィスタイプを選択することが重要です。

しかし、オフィスタイプやオフィス物件の選定は思った以上に難しく、社内だけで進めるにはリソースが不足している会社も多いと思います。

株式会社スリースターは、オフィス移転に関するお悩みに対して最適なソリューションを提供し、オフィス移転を成功させるためのサポートを行っています。お気軽にご相談ください。