賃貸借契約の解約について、どのような点を考慮しておけばよいのでしょうか。オフィス賃貸借契約の解約に関する考え方をご紹介します。
１．賃貸借契約の途中でも解約できるのか
普通型賃貸借契約の場合
普通借家契約の場合、契約書に定めた解約予告期限までに「書面」にて貸主側に提出すれば解約することできます。一般的には解約予告期限は3か月前から6カ月前となっています。普通借家契約の場合には解約の意志を示さないと自動的に更新されることになります。
定期建物賃貸借契約の場合
定期建物賃貸借契約の場合、原則として途中解約は認められていません。契約書の文言にも「解約不可」と記載されているケースがほとんどです。但し、5年間や10年間などの長期間の契約締結をする場合、「3年経過後は6カ月前予告により解約可能にする」などの文言を交渉で追加することはあります。長期間におよび契約に縛られるのは入居者にとってリスクでもあるので、このような交渉はおすすめです。また、貸主側が承諾すれば「合意解約」という形で解約することも可能です。
２．解約予告期間
賃貸住宅の場合は1カ月前や2カ月前に予告するのが一般的ですが、賃貸事務所の場合は6カ月前というのが一般的です。30坪くらいのビルであれば3カ月前予告の物件も中にはあります。
通常、解約予告を提出すると貸主は次のテナント候補の募集を開始します。内覧の依頼なども入ってくることになります。まだ業務中ではあると思いますが、オーナーも埋めるために一生懸命なので、できる限り協力してあげましょう。
３．解約予告を提出するタイミング
解約予告提出のタイミングは、移転先の賃貸借契約の締結が完了してから提出するのが理想的です。オフィス市況にもよりますが、空室率が5％を下回っている市況では、移転先が決まっていない段階で解約を出すのはリスクが高いです。また、解約予告後も賃料の支払いは当然続きます。さらに、契約期間終了までに原状回復工事を行い、明渡しを完了しなければなりません。移転スケジュールを検討する際には、解約予告期間も含めて検討されることをおすすめします。
このように、オフィスの移転の際には解約方法にも気を遣う必要があります。せっかく移転する時までお世話になった物件ですので、借り手側も貸し手側も気持ちよく解約手続きを進めていけるよう、ルールにのっとった解約をしていきましょう。
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