賃貸オフィスにおける”適正な賃料設定”とは?!


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ビルのオーナー様にとって大きな収入源とはやはり家賃収入となります。

しかし、家賃設定は高くすれば良いということではなく、安すぎれば賃貸経営の効率が下がります。

家賃設定は市場価格に合わなければ、なかなか借り手が付かず入居してもらえない可能性が高まってしまい、今入居している方も不満が大きければ退去してしまう可能性もでてきてしまいます。

どのオーナー様にとっても、長期的に借りてくれることが強い願いになっていると思います。

では、入居者がスムーズに決まる適切な家賃設定とはどのように決めれば良いのでしょうか?

 

実際の取引価格や路線価を参考にする

宅建業法に基づき国土交通省が指定した不動産流通機構「レインズ」では、近隣地域での実際に取引された価格を確認することができます。

また、国税庁のホームページでは”路線価”と呼ばれる、地域の路線に面する宅地1㎡あたりの評価額が掲載されています。

この二つを参考に価格設定をすると良いでしょう。

テナントにもよりますが、坪単価で価格設定を検討することもできます。(1㎡×坪単価)

 

収支計算をする

適切な家賃設定とは、絶対条件としてオーナー様の経営が安定し、年収が確保できることが必要です。

ローン返済額などの諸経費を計算し、利回りや希望額から適切な家賃を計算してみましょう。

また、賃貸経営の収支をシミュレーションし、相場に合った家賃を設定しましょう。

 

競合物件との比較

入居者にとって得かどうかは競合物件との比較によって決まります。近隣で競合となる物件はしっかり確認しておきましょう。

オーナー様の希望価格よりも安い賃貸料で同等の物件があれば、入居者はそちらを選ぶ可能性が高くなります。

物件の構造、間取り、広さ、設備、駅までの距離、立地環境などをもとに競合物件と比較検討してみましょう。

 

賃料を決める環境の要素

  • 最寄り駅からの距離
  • 駅前のにぎやかさ、人通り、雰囲気
  • 商業施設
  • 道のり

 

賃料を決める物件自体の要素

  • 構造
  • 間取り
  • 面積
  • 築年数
  • トイレ(男女別か、兼用か)
  • 設備
  • 耐震性

 

これらは競合物件と比較されやすいポイントです。

 

特別な条件設定

特別な条件設定により、価値を高める方法もあります。

初期費用を下げられるように、敷金または保証金や礼金の金額を下げる。

フリーレント(賃貸料を一定期間無料にする)なども考えられます。

 

賃貸オフィス選びに重要視されるポイント

賃貸オフィス選びに重要視される条件は段階により異なりますが、耐震性は当たり前の条件となっているようです。

また、『エリア』『広さ』『賃料』の3大条件が重要視されています。

実際に選定されたオフィスは、利便性、清潔さ、明るさ、快適性など感性的なイメージが最終的なオフィス選びの決め手となるようです。

また、オフィスの移転理由としては、オフィスの拡張、コスト削減、新規開設などがあげられます。

 

小規模テナントや居抜き物件の賃料相場

小規模のテナントビルや店舗物件の相場は大規模ビルと比べるとどうでしょうか。

実際、小規模物件の相場は特に決まっていません。物件の使い方や借りる動機がさまざまで、用途によって最適な立地も違うからです。

居抜き物件の場合は家具や設備などがすでにあるので、それらの付属設備の価値も含めて物件の価値が判断されます。特に店舗不動産では周辺の環境などにより相場が大きく変わってきます。

さらに、居抜き物件は設備の売買費用もある為賃料が決まる要因になります。実際には、造作費などといった違う名目でやり取りされる場合もあります。

 

大規模ビルと比べると賃料相場が明確ではないので、オーナー様の考える価値が通りやすくなっています。特にあまりない居抜き物件を所持しているのであれば、好条件で貸し出せるのではないでしょうか。

 

まとめ

適切な家賃設定とは、入居者からは総合評価として安く、オーナー様からは入居者に選んでもらえる範囲でできる限り高くということになります。また、家賃設定の際は競合物件の相場と利回りの両面から検討、収支計算がとても重要です。

家賃を高く設定した場合は、以後家賃を下げなくてはいけなくなることもあるでしょう。テナントがつぶれることや、新たな競合店舗が出てくる可能性も考えられます。

賃貸料は、最終的にオーナー様が決定するしかありません。もっとも、多くのノウハウや経験がある不動産会社に相談しながら進めることで失敗を避けることができるのではないでしょうか?

 

また、オーナー様にとっては、自らのビルや店舗の利便性や快適性などの向上に努めることや、テナント候補企業のオフィス選択行動を早く見極めることでリーシング強化のヒントとなると思われます。

 


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