賃貸オフィス契約事の必知のポイント：フリーレントの意味と交渉術

オフィスビル契約の際によく出てくる「フリーレント」とは、賃料の支払いが免除される期間のことをいいます。

新型コロナウイルスの影響でオフィス空室率が高まり、なかなか入居者が決まらない物件が増えています。借主優位となり、数カ月分のフリーレントが提示されることが増えてきました。

貸主としては、賃料の下落を防ぐことが目的になりますが、初期にかかる支払いに大きく影響しますので、とても大きな交渉ポイントとなります。

今回は、賃貸オフィスのフリーレント契約について詳しくお話いたします。

オフィス仲介におけるフリーレントとは？

オフィス仲介における「フリーレント」とは、賃貸オフィス契約において、初期の一定期間内で賃料が免除される特典や条件を指します。これはテナント（賃借人）にとって賃料の一部または全額が特定期間中に免除され、入居初期の経済的負担を軽減するための仕組みです。

具体的な例として、賃料が月額100,000円のオフィスを契約し、フリーレント期間が3カ月の場合、テナントは契約開始から3カ月間の賃料を支払わなくて済みます。この期間中、テナントはオフィススペースを利用できますが、賃料負担がゼロとなります。

フリーレントは賃貸オフィス市場において競争力のある特典として位置づけられ、テナントを引きつけるために不動産オーナーや仲介業者によって提供されることがあります。テナントにとっては、初期費用の削減や資金調達の柔軟性向上に寄与し、オフィス選びの際に魅力的な要素となります。

オフィス仲介におけるフリーレントは、契約条件や物件によって異なりますので、具体的な内容や期間、交渉方法は契約前に十分に確認し、適切な契約を締結するために重要です。

フリーレントでコストを抑えるには？

オフィスを借りる際、賃料は重要なコストの一部ですが、その賃料を抑える方法として「フリーレント」を上手に活用することができます。フリーレントは、入居初期の一定期間、賃料が免除される特典です。この特典を上手に活用することで、オフィス借り手としてコストを抑えることができます。以下に、フリーレントを活用してコストを抑える方法をいくつかご紹介します。

1. 交渉力を発揮する: 募集資料に「フリーレント可」と提示されていなくても、交渉によってフリーレントを得ることができるかもしれません。物件の貸主と交渉し、フリーレント特典を上乗せしてもらうよう努力しましょう。交渉力を発揮することで、通常よりも長いフリーレント期間を獲得できる可能性があります。
2. オフィスのサイズを検討する: オフィスの広さは賃料に大きな影響を与えます。オフィスが大きいほど、賃料も高くなります。フリーレントを活用する際には、必要な広さを見極め、無駄な広さを抑えることが大切です。適切な広さを選ぶことで、賃料を節約できます。
3. 移転費用を考慮する: オフィスを移転する際には、移転費用もかかります。家具や設備の移動、内装工事、引越し費用などが含まれます。フリーレントを利用して賃料を節約すれば、その分を移転費用に充てることができます。移転費用を考慮に入れた上で、フリーレント期間を設定しましょう。

フリーレントはオフィスを借りる際にコストを抑える強力な手段の一つです。物件の貸主としっかり交渉し、最適な条件を得るために積極的に活用しましょう。オフィス借り手にとって有利な契約条件を手に入れることで、ビジネスの成功に向けた一歩を踏み出すことができます。

フリーレントの期間はどれくらい？

オフィス賃貸のフリーレントの期間は物件や契約条件によって異なりますが、一般的には以下のような期間が設定されることが多いです。

1. 3ヶ月フリーレント: これは比較的短い期間で、入居初期のコストを抑えるために利用されます。特に小規模なオフィススペースやコワーキングスペースではよく見られます。
2. 6ヶ月フリーレント: 中規模から大規模なオフィススペースでよく利用されます。賃料の免除期間が長いため、テナントにとってはかなりの経済的メリットがあります。
3. 12ヶ月以上の長期フリーレント: 大規模なオフィススペースや特定の地域で空室率が高い場合、さらに長いフリーレント期間が提供されることがあります。12ヶ月以上のフリーレントは、テナントにとって非常に魅力的ですが、貸主にとってはリスクが高まるため、条件が厳しくなることもあります。

一般的には、引越しにかかる期間や解約予告期間を考えて決められることが多いようです。例えば、オフィスの解約予告期間は3カ月から6カ月が標準となりますが、その解約予告期間に応じてフリーレントの期間を決められることがほとんどです。

ただし、これらの期間はあくまで一般的な傾向であり、物件や市場の状況によって変動します。オフィス賃貸契約を検討する際には、フリーレントの期間を交渉し、契約書に明記することが大切です。また、フリーレント期間が長いほど、契約期間や解約条件についても検討する必要があります。

フリーレントを交渉しやすい物件の特徴は？

フリーレントを交渉しやすい物件や状況にはいくつかの要因が影響します。以下は、フリーレントを交渉しやすい物件や状況についての一般的な要因です。

市場状況

空室率と競争度: フリーレントを交渉しやすい物件は、地域の空室率が比較的高く、入居希望者との競争が激しくない駅から離れた物件などです。競争が激しい場所では、貸主はテナントを引きつけるために特典を提供しやすくなります。

物件の状態

新築物件または改装物件: 新築のオフィスビルや最近改装された物件では、貸主はテナントを引きつけるためにフリーレントを提供しやすいです。新しさや快適な設備はテナントにとって魅力的です。

テナントの要件

契約期間とスペースの規模: 長期契約を希望し、広いスペースを必要とするテナントは、貸主からフリーレントの提案を受けやすいです。貸主は、安定的な収益とテナント獲得のために長期契約を奨励します。

貸主の柔軟性

カスタマイズされた契約: 柔軟な貸主は、テナントのニーズに合わせてカスタマイズされた契約を提供し、フリーレントなどの特典を交渉しやすくします。貸主との協力関係が円滑な場合、特典を得やすくなります。

契約期間

フリーレントの期間: フリーレントの提案を受けやすい契約は、フリーレント期間が契約期間全体に対して長い場合です。特に長期契約に対して長いフリーレントを交渉しやすいでしょう。貸主は、テナントを長期間維持することを優先することがあります。

これらのポイントを考慮して、フリーレントを交渉しやすい条件を見つけることが、コスト削減やオフィス借り上げのメリットを最大限に活用する鍵です。

オフィスフリーレントの交渉方法

オフィスのフリーレントを交渉する際に成功するためには、以下の方法を検討しましょう。

1. 契約前に交渉を開始: 物件を内見し、気に入ったら早めに営業担当に対してフリーレントの交渉を開始しましょう。早い段階で交渉を始めることで、営業担当が契約を成立させるために努力する可能性が高まります。

2. 交渉のタイミング: フリーレントの交渉は契約前に行うことが一般的です。物件に興味を持ったら、営業担当に対して「フリーレントを〇カ月つけていただけたら契約を希望する」と伝えましょう。このタイミングでの交渉が効果的です。

3. 条件を明確に: 契約開始の時期とフリーレントの期間を明確にしましょう。入居がフリーレント期間後の3カ月遅れるなど、遅い場合は貸主にとっては受け入れにくくなります。できるだけ早く移転できるように条件を調整し、交渉を有利に進めましょう。

4. 競合物件の情報: 競合する他の物件の情報を把握し、営業担当に伝えることで交渉力を高めることができます。同業者や不動産仲介業者から情報を収集し、競合物件と比較して交渉に活かしましょう。

5. フリーレント以外の条件: フリーレント以外にも、賃料の割引、共益費の免除、契約期間の延長など、他の条件も交渉対象に入れて検討しましょう。全体の取引条件を最適化することで、双方に利益が生まれることがあります。

オフィスのフリーレント交渉は、物件選びと同じくらい重要なプロセスです。積極的に交渉し、最適な条件を確保しましょう。

フリーレントの注意点

1. 共益費や光熱費は免除されない

フリーレント期間中は完全に支払いが無料だと思われますが、共益費や管理費、光熱費の支払いは発生しますのでご注意ください。また、中には共益費も無料する「完全フリーレント」というケースもありますので、営業担当者に相談しましょう。

2. 解約禁止期間と違約金に注意

フリーレント契約によっては、大型契約の場合など6カ月以上のフリーレントが提示される場合もあります。その場合、解約禁止期間が設定されることが多くなります。そのような特約がある場合は、契約期間よりも早く解約すると、免除された賃料相当額が違約金として発生しますので、解約禁止期間があるのか、違約金の額はいくらかなど契約内容をしっかり確認しましょう。初回の契約期間でまた移転をする可能性がある場合、違約金の額も含めて損にならないかどうかを検討することが重要です。

3. 空室リスクと交渉難易度

最近は100坪程度の契約の場合、6カ月程の長いフリーレントが提示される場合が多いですが、半年後から6カ月のフリーレントを交渉しても、既に空室が続いている物件の場合、12カ月賃料が貸主に入ってこないことになるため、交渉が難しくなるケースもあります。確認をして、誤解が無いよう気を付けましょう。

4. 家賃の上乗せに注意

フリーレントにすることにより、無料分を家賃に上乗せしている可能性もあります。その場合、トータルで損をしていることにもなりかねませんので、その近辺の家賃相場を調べて比較してみましょう。

まとめ

フリーレントを提示している物件はそんなに多くはないので、気になっている物件についていないかもしれません。しかし、交渉次第でつけてくれる可能性もありますので諦めずに営業担当に相談してみてください。

少しでもフリーレントを利用できれば、初期にかかるコストを抑えることが可能です。

フリーレントをつけてもらいやすい時期やタイミングを見計らって、交渉してみましょう。