賃貸オフィスでフリーレント契約とは?


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オフィスビル契約の際によく出てくる「フリーレント」とは、賃料が無料になる期間のことをいいます。

新型コロナウイルスの影響で、最近はオフィス空室率が高まり、なかなか契約者が決まらない状況で借主優位となり、数カ月分のフリーレントが提示されることがあります。

貸主としては、賃料の下落を防ぐことが目的になりますが、初期にかかる支払いに大きく影響しますので、とても大きな交渉ポイントとなります。

今回は、賃貸オフィスのフリーレント契約について詳しくお話いたします。

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フリーレントでコストを抑えるには

「フリーレント」と提示していなくても、交渉次第でつけられる可能性があります。

フリーレントを利用して、オフィスを賢く借りられるよう交渉してみましょう。

オフィスが大きいほど移転費用がかかりますので、少しでも賃料を節約できればコストを抑えることが可能です。

 

フリーレントの期間はどれくらい?

フリーレントの期間はケースバイケースになります。

引越しにかかる期間や解約予告期間を考えて決められることが多いようです。

例えば、オフィスの解約予告期間は3カ月から6カ月が標準となりますが、その解約予告期間に応じてフリーレントの期間を決められることが多くなります。

フリーレント期間の相場としては、50坪以下の場合、1~3カ月。50坪以上の場合、3~6カ月となります。

 

フリーレントを交渉しやすい物件は?

オフィス移転費用を少しでも抑えるためにも、フリーレントを交渉しやすい物件を見つけることが大切です。

 

交渉しやすい物件

1.駅からの距離が遠い

駅から近い物件は人気がありますので、駅から10分以上であることや、バス利用の物件などは交渉の余地があります。

 

2.築年数が古い物件

築年数が15年以上の物件などは比較的敬遠されやすいからです。

 

3.空室が多いビル

ビルのオーナーは空室を少しでも埋めたいため、フリーレント交渉はしやすくなります。

しかし、空室が多い原因をしっかり見極め、その条件でも大丈夫なのかどうかを検討しましょう。

 

4.周辺環境が悪い

人気がない立地の場合、なかなか借主が見つかりにくくなります。実際、働くことに支障はないのかよく検討しましょう。

 

5.騒音

1階にあるオフィスの場合、近くに大きな道路があると騒音が気になるなどの理由で人気がない場合があるからです。

 

このように、賃料の無料期間があるということは、フリーレントをつけないと借主が見つからない物件ということでもあります。

そのため、契約後に後悔しないようにしっかり確認する必要があります。

また、引越しシーズンが一旦収まる5~8月、11月以降の不動産業界の閑散期は、人の移動がなくなるため、いい物件でもフリーレントを交渉しやすくなります。

 

 

オフィスフリーレントの交渉方法

タイミングは契約前に交渉を開始しましょう。物件を実際に内見し気に入ったら、営業担当の人に「フリーレントを〇カ月つけていただけたら契約を希望する」旨を伝えます。

そうすることで、営業担当もフリーレント次第で契約が決まるなら!と頑張ってくれるのではないでしょうか。

また、契約の時期とフリーレント期間を明確にして交渉することが大切です。

入居がフリーレント後の3カ月先になるなど遅くなってしまう場合は受け入れてもらいにくくなりますので、できるだけ早く移転できるなら、交渉が有利になります。

 

フリーレントの注意点

①フリーレント期間中は完全に支払いが無料だと思われることがありますが、賃料以外の共益費相当額は負担になる場合もありますので確認が必要になります。

共益費相当額も無料にしてほしい旨を営業担当に相談してみましょう。

 

②フリーレント契約によっては、大型契約の場合など6カ月以上のフリーレントが提示される場合もあります。その場合、解約禁止期間が設定されることが多くなります。その様な特約がある場合は、契約期間よりも早く解約すると、総賃料何カ月分かの違約金が発生しますので、解約禁止期間があるのか、違約金の額はいくらかなど契約内容をしっかり確認しましょう。

初回の契約期間でまた移転をする可能性がある場合、違約金の額も含めて損にならないかどうかを検討することが重要です。

 

③最近は100坪程度の契約の場合、6カ月程の長いフリーレントが提示される場合が多いですが、半年後から6カ月のフリーレントを交渉しても、既に空室が続いている物件の場合、12カ月賃料が貸主に入ってこないことになるため、交渉が難しくなるケースもあります。確認をして、誤解が無いよう気を付けましょう。

 

④フリーレントにすることにより、無料分を家賃に上乗せしている可能性もあります。その場合、トータルで損をしていることにもなりかねませんので、その近辺の家賃相場を調べて比較してみましょう。

 

まとめ

フリーレントを提示している物件はそんなに多くはないので、気になっている物件についていないかもしれません。しかし、交渉次第でつけてくれる可能性もありますので諦めずに営業担当に相談してみてください。

少しでもフリーレントを利用できれば、初期にかかるコストを抑えることが可能です。

フリーレントをつけてもらいやすい時期やタイミングを見計らって、交渉してみましょう。

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