“セットアップオフィス”ってなに?


賃貸オフィスを探していると、”セットアップオフィス”という物件を見かけることがあります。セットアップオフィスはここ数年で急速に増えています。おしゃれなイメージパースを掲載している物件が多いのですが、実際はどのようなオフィスなのか気になるという方も多いのではないでしょうか。

「セットアップオフィス」ってなに?
簡単にいうと「内装工事が必要のないオフィス」です!
え!そっちに入る方が絶対に楽だしラッキーじゃないですか!
それでは今回は「セットアップオフィス」とはなにか?についてご説明します。
このような方におすすめです

・セットアップオフィスへの移転を検討している

・どのオフィスがいいのか決めかねている

・初期費用をできるだけ抑えたい

・プロのデザイナーが設計した最新デザインのオフィスに入居してみたい

目次

セットアップオフィスとは?

セットアップオフィスとは、賃貸オフィスの貸し方の1つで “受付や会議室などの内装工事を貸主側にて設えて貸す形態” を言います。

PCのセットアップや服のセットアップ・・全部 “使えるようにしておく” みたいなニュアンスがありますね!

居抜きオフィスとの違いは?

ここで混同しないようにしたいのが「居抜きオフィス」です。

造作付きという点では同じですが「居抜きオフィス」は前テナントが作った造作であり、貸主が用意したものではありません。デザイン性と汎用性もセットアップオフィスと異なることが多いです。もちろん年々おしゃれな居抜きオフィスも増えてきていますが、セットアップオフィスの方が最新のトレンドを取り入れていることが多いです。

セットアップオフィス 内装工事を貸主側が設えているオフィス
居抜きオフィス 内装工事を前テナントが設えているオフィス
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なぜ、セットアップが流行っているの?

当初、セットアップオフィスが流行り始めた理由は「おしゃれでカッコいいオフィスは人材採用に強い」という理由からでした。

セットアップオフィスはプロのデザイナーが設計しますので、カーペットや照明、装飾もおしゃれなオフィスが作られます。印象的なオフィスは採用に強いため、ベンチャー企業を中心に人気が高まりました。

一方最近では、大型ビルのレンタルオフィスからセットアップオフィスに移転するケースも増えています。つまり、オフィスのグレード感を落としたくないというニーズが増えており、それがおしゃれな内装とマッチするようです。 また、デザインにかかる打合せ時間や手間を削減できるのも大きな魅力でしょう。

貸主側が用意する内装造作の範囲は?

オフィスの構成要素が、「受付」「会議・応接室」「執務エリア」だとすると、セットアップオフィスでは「受付」と「会議室」の造作を設えます。

机やイス、キャビネットは入居者が持ち込むというのが一般的なケースです。

ただ、貸主によって工事範囲が異なりますので、中には執務エリアやリフレッシュエリアも施工して貸し出している物件もあります。

退去する際の原状回復はどうするの?

通常オフィスの原状回復は、内装造作をすべて撤去し、床や壁などもすべて張り替える必要があります。

セットアップオフィスの場合は、受付や会議室などの貸主が設えた造作は撤去する必要はありません。床や壁紙などの張替えは必要です。いずれも賃貸借契約書の原状回復工事基準に詳細が記されていますので、よく確認しましょう。

オフィスの種類 内装造作の撤去 床や壁紙の張替え
セットアップオフィス なし
※貸主が設えた内装造作に限る
あり
居抜きオフィス 賃貸条件によって必要あり あり
通常オフィス あり あり

セットアップオフィスの気になるポイントを解決します

①セットアップオフィスは賃料が高い?敷金・保証金は?

内装工事が施されている分、賃料設定は高めに設定されます。セットアップオフィスの考え方は「ランニング費用は高くても、初期費用を抑えたい」というニーズに合致します。

敷金・保証金を低く設定している物件がほとんどです。。中には敷金ゼロとしている物件もありますので、初期費用や預け入れ金を抑えたいベンチャー企業にもおすすめです。

内装工事と敷金が抑えられたら、初期費用の負担が大きく減りますね!

②コストメリットはある?キャッシュフローで考えてみると…

セットアップオフィスでは、貸主が負担している内装工事費用は坪あたり30万円から50万円ほどと言われています。

(例)50坪のセットアップオフィスに貸主が負担している内装費用

   50坪(面積)×30万円~50万円(内装工事費用)=1500万円~2500万円

自社で同様の内装工事を実施した場合、資産として計上する必要があり、おそらく7年前後で減価償却していくことでしょう。

セットアップオフィスの場合は、資産として計上する必要もなく、月々の賃料として計上することができます。

おしゃれなオフィスにすることによって採用にかける費用を削減できた場合も考えると、コストパフォーマンスが高い物件と言えるのではないでしょうか。

➂レイアウトが自社に合うのか気になる

セットアップオフィスの面積帯は30坪から50坪ほどの物件が多いです。この面積帯の場合、会議室や執務エリアのサイズや個数がパターン化されており、汎用性の高いレイアウトを作ることができるからです。また、その時代のニーズにあわせて内容も変化しており、最近ではWEB会議用ブースを設置する事例が増えています。

65坪のセットアップオフィスの事例

まとめ

セットアップオフィスは、業績が好調で、人材採用に積極的なベンチャー企業などにおすすめです。一見すると、賃料が高いと思われがちですが、自社で内装工事を行うよりもコストや労力のについてメリットがあることがご理解頂けたかと思います。ただ、長期間の入居となると割高になってしまうことも考えられますので、長期的な計画をもとに検討することをおすすめします。

セットアップオフィス専用の検索サイトもありますので、興味がある方は覗いてみてください。


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この記事を書いた人

宅地建物取引士
1980年生まれ。
工学部建築学科卒
2002年に新卒でオフィス仲介会社に入社。
2012年にスリースターへ入社。仲介営業として従事。
現在は広報やマーケティングを担当しています。
当社は居抜きオフィスやセットアップオフィスの契約比率が高いため、ビルオーナー様へのセットアップ化の提案も可能です。居抜きでの入退去、セットアップオフィスに関すること、再生可能エネルギーの導入など、お気軽にご相談ください。

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