”セットアップオフィス”とは?


賃貸オフィスを探していると、”セットアップオフィス”という物件を見かけることがあります。セットアップオフィスはここ数年で急速に増えています。おしゃれなイメージパースを掲載している物件が多いのですが、実際はどのようなオフィスなのか気になるという方も多いのではないでしょうか。

今回は、セットアップオフィスについてメリットやデメリットを紹介します。

POINT

・貸主側にて受付や会議室などの内装を設えて貸す方法

・契約形態は普通借家契約もしくは定期借家契約

・入居テナントは内装工事費用を抑えられる

・プロのデザイナーが設計した最新デザインのオフィスに入居できる

セットアップオフィスとは、賃貸オフィスの貸し方の1つで、受付や会議室などの内装工事を貸主側にて設えて貸す形態を言います。

パソコンの”セットアップ”のように、”すぐに使えるようにする”。というのが語源でしょうか。

貸主側が用意する内装造作の範囲は?

オフィスの構成要素が、「受付」「会議・応接室」「執務エリア」だとすると、

セットアップオフィスでは、「受付」と「会議室」の造作を設えます。机やイス、キャビネットは入居者が持ち込むというのが一般的なケースです。

ただ、貸主によって工事範囲が異なりますので、中には執務エリアやリフレッシュエリアも施工して貸し出す物件もあります。

退去する際の原状回復はどうするの?

通常オフィスの原状回復は、内装造作をすべて撤去し、床や壁などもすべて張り替える必要があります。

セットアップオフィスの場合は、受付や会議室などの貸主が設えた造作は撤去する必要はありません。床や壁紙などの張替えは必要です。いずれも賃貸借契約書の原状回復工事基準に詳細が記されていますので、よく確認しましょう。

なぜ、セットアップが流行っているのか

当初、セットアップオフィスが流行り始めた理由は、「おしゃれでカッコいいオフィスは人材採用に強い」からでした。

セットアップオフィスはプロのデザイナーが設計しますので、カーペットや照明、装飾もおしゃれなオフィスが作られます。印象的なオフィスは採用に強いため、ベンチャー企業を中心に人気が高まりました。

最近では、大型ビルのレンタルオフィスからセットアップオフィスに移転するケースも増えています。オフィスのグレード感は落としたくないというニーズが、おしゃれな内装とマッチするようです。

また、デザインにかかる打合せ時間や手間を削減できるのも大きな魅力でしょう。

レイアウトが自社に合うのか気になる

セットアップオフィスが多い面積帯は30坪から50坪ほどの物件です。この面積帯の場合、会議室や執務エリアのサイズや個数がパターン化されており、汎用性の高いレイアウトを作ることができます。


65坪のセットアップオフィスの事例

セットアップオフィスは賃料が高い?敷金・保証金は?

セットアップオフィスは賃料が高めに設定されるケースが多いです。それは、貸主側が設置した内装工事費用が上乗せされるケースが多いためです。

セットアップオフィスの考え方は、「ランニング費用は高くても、初期費用は抑えたい」というニーズに合致します。

初期費用を抑えたいというニーズに対して、敷金・保証金を減額している物件が通常物件よりも多くあります。中には敷金ゼロとしている物件もありますので、初期費用や預け入れ金を抑えたいベンチャー企業にもおすすめです。

コストメリットはあるのか?キャッシュフローで考えてみると

セットアップオフィスでは、貸主が負担している内装工事費用は坪あたり30万円から50万円ほどと言われています。

(例)50坪のセットアップオフィスに貸主が負担している内装費用

50坪×30万円=1500万円。50坪×50万円=2500万円

自社で同様の内装工事を実施した場合、資産として計上する必要があり、おそらく7年前後で減価償却していくことでしょう。

セットアップオフィスの場合は、資産として計上する必要もなく、月々の賃料として計上できます。

さらに、採用にかける費用を削減できた場合、コストパフォーマンスが高い物件と言えるのではないでしょうか。

居抜きオフィスとの違いは?

デザイン性と汎用性が大きく異なります。造作付きという点では同じですが、居抜きの場合は前テナントが数年前に作った造作です。もちろんおしゃれなオフィスもありますが、セットアップオフィスの方が最新のトレンドを取り入れていると考えられます。

また、居抜きオフィスは「うちのレイアウトには合わないなぁ」という物件もありますが、セットアップオフィスは、受付のデザインや会議室の数も汎用性が高さを考えて作られています。

セットアップオフィスのメリットや注意点はこちらの記事もご覧ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。セットアップオフィスは、業績が好調で、人材採用に積極的なベンチャー企業におすすめです。一見すると、賃料が高いと思われがちですが、自社で内装工事を行うよりもコストや労力のについてメリットがあることがご理解頂けたかと思います。ただ、長期間の入居となると割高になってしまうことも考えられますので、長期的な計画をもとに検討することをおすすめします。

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