セットアップオフィスとは？居抜きオフィスやレンタルオフィスとの違いを解説！

オフィス移転をする際の、オフィスタイプの選択肢として人気が高まっているセットアップオフィス。セットアップオフィスとは、事前にオフィスの間取りや一部の家具などが整えられた賃貸オフィスの一形態です。

本記事では、セットアップオフィスのメリットやデメリットについて詳しく解説します。セットアップオフィスに合う企業の特徴、入居する際の注意点、入居事例も合わせてご紹介しますので、ぜひご一読ください。

セットアップオフィスとは？

セットアップオフィスとはどのようなオフィスなのかを理解して、自社に合ったオフィスを探せるようにしておきましょう。

セットアップオフィスの定義

セットアップオフィスとは、内装工事（一部物件は家具の設置まで）が完了している状態で入居できる賃貸オフィスタイプのことを指します。通常、オフィスを借りる際は空っぽの部屋を借りて、間取りや内装を自分で一から考えて施工する必要がありますが、セットアップオフィスは貸主が内装工事や家具購入の費用を負担し、入居企業がすぐに利用できる状態を提供しています。

セットアップオフィスの基本については「セットアップオフィス」とは？賃貸オフィスの新しいスタンダードの特徴や注意点を詳しく解説します」でさらに詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

セットアップオフィスの特徴

セットアップオフィスの大きな特徴として「入居企業が内装工事を行う必要がない」「最新トレンドかつおしゃれな内装デザイン・レイアウトが反映されている」「どの企業でも使いやすい間取りでつくられている」という３点が挙げられます。

よって、入居企業はスムーズにオフィスの移転が完了するため、移転時のストレスやコストを軽減できます。また、おしゃれな内装デザインであることは従業員や訪問者にも好印象を与え、企業自体のイメージ向上にも繋がります。

セットアップオフィスがおすすめの企業

セットアップオフィスは、ベンチャー企業から大企業まで幅広く活用できるオフィスタイプです。移転にかかる時間や手間、初期費用を大幅に削減できるセットアップオフィスを活用していただける企業の特徴をご紹介します。

1. 移転完了までに時間や手間をかけたくない企業
2. 初期費用をなるべく抑えたい企業
3. ここ数年で事業拡大を見据えているベンチャー企業
4. 支社やプロジェクト利用ができるオフィスを探している企業
5. 小規模オフィス（SOHO・レンタルオフィス）から移転を検討している企業
6. 短期間（３年以内）で移転する可能性が高い企業

他のオフィスタイプとの違い

賃貸オフィスには大きく分けて４種類のタイプが存在します。「通常オフィス」「居抜きオフィス」「レンタルオフィス」「セットアップオフィス」です。

セットアップオフィスとそれ以外のオフィスタイプの違いをそれぞれ解説していきます。

通常オフィスとの違い

通常オフィスとは、空っぽのフロアを箱だけ借りて、間取りや壁・床のデザインから家具の選定にいたるまですべてを自社で検討し、つくっていくオフィスです。

	通常オフィス	セットアップオフィス
内装を用意する人	自社	貸主
内装工事費用（初期費用として）	1坪あたり20~40万程度	不要
内装のこだわり	自社好みにカスタマイズ可能	追加工事をすれば可能な物件もある
入居までにかかる時間	3ヶ月～5ヶ月程度	契約締結後、1週間～1ヶ月で入居可能
通常オフィスとの比較（賃料・敷金）	–	通常オフィスよりも高い

居抜きオフィスとの違い

居抜きオフィスとは、前テナントがつくったオフィスの内装（家具が付く場合もある）をそのまま引き継いで使うオフィスです。

	居抜きオフィス	セットアップオフィス
内装を用意する人	前テナント	貸主
内装工事費用（初期費用として）（	ほぼ不要 追加工事をする場合：10~15万/坪程度	不要
内装のこだわり	追加工事をすれば自社好みにカスタマイズ可能	追加工事をすれば可能な物件もある
入居までにかかる時間	物件による	契約締結後、1週間～1ヶ月で入居可能
通常オフィスとの比較（賃料・敷金）	通常オフィスと同等	通常オフィスよりも高い

レンタルオフィスとの違い

レンタルオフィスとは、個室を借りつつ、他社との共用スペース（コワーキングスペースなど）が利用できるオフィスです。

契約期間や利用人数に対して、柔軟に対応してくれるメリットがある一方、他社との共用スペースが多くあるため、セキュリティ面や会議室不足などの問題が発生する懸念もあります。

	レンタルオフィス	セットアップオフィス
内装を用意する人	貸主	貸主
内装工事費用（初期費用として）（	不要	不要
内装のこだわり	原則不可	追加工事をすれば可能な物件もある
入居までにかかる時間	契約締結後、1週間程度で入居可能	契約締結後、1週間～1ヶ月で入居可能
通常オフィスとの比較（賃料・敷金）	安価～高価まで幅広い	通常オフィスよりも高い

セットアップオフィスのメリット

通常のオフィスを借りて自ら内装を考えて、用意する場合と比較して、セットアップオフィスにはどのようなメリットがあるでしょうか？以下では、セットアップオフィスの５つのメリットについて紹介します。

デザイン性が高い：おしゃれデザインで人材採用にも効果あり

セットアップオフィスは、近年の働き方や従業員のニーズに合わせたレイアウトやデザインが多く取り入れられており、これが社員のモチベーション向上にも寄与しています。また、新しい人材の採用時にも非常に効果的です。

最近では、従来の「受付・執務スペース・会議室」に加えて、リフレッシュスペースやWeb会議用個室ブース、ファミレスブースなどが設置された物件が増加しており、多様な作業スタイルやニーズに適応しています。

レイアウトやデザインの検討はほぼ不要：手間も時間も大幅削減

セットアップオフィスは、通常オフィスとは異なり、レイアウト（間取り）やデザインの検討や選定にかかる時間や手間がほぼ不要です。

通常オフィスは、スペースが区切られていない空っぽの状態で引渡しを受けます。それからどこに受付を設置し、会議室を何部屋用意し、机やいすを何人分用意するかなど、内装の検討から業者の手配まで行う必要があるため、手間と時間がかかります。

一方で、セットアップオフィスの場合は間取りが決まっており、家具も付いている物件が増えてきているため、入居までの手間が非常にスムーズで効率的です。特に、現在レンタルオフィスに入居しているのであれば、自社のオフィス家具を持っていない企業も多いかと思いますので、セットアップオフィスは非常に適しています。

初期費用を大幅に削減：敷金が低い、内装工事費用がほぼ不要

セットアップオフィスは、通常オフィスと比べて契約時にかかる初期費用や内装工事費用を大幅に抑えることができます。

セットアップオフィスは「入居しやすく、退去しやすい」をコンセプトにしていることもあり、敷金が低く設定されている物件が多いです。通常オフィスの敷金は「賃料の12ヶ月分」が一般的ですが、セットアップオフィスの場合は「賃料の6ヶ月分」程度の物件が多数あります。中には、敷金ゼロの物件もあります。

内装工事にかかる費用も、初期段階では支払う必要がないため、内装にかかる費用は丸々削減ができることになります。

工事にかかる期間を大幅に短縮：最短1週間でスムーズに入居

セットアップオフィスは、通常オフィスと比べて入居までに必要な様々な工事にかかる期間を大幅に短縮することができます。

通常オフィスでは、内装の打ち合わせから工事完了まで最短でも3ヶ月から5ヶ月かかり、さらに空調工事や防災工事などが必要となってきます。一方で、セットアップオフィスは、配線工事やネット回線工事などが主な工事となり、それらは比較的短期間で終了します。また、これらの工事は土日でなくても対応可能なため、移転のタイミングを柔軟に設定できます。

セットアップオフィスの場合、契約締結後1週間程度で引越しが可能な物件もあり、スムーズな入居が実現します。

資産をもたずにオフィス移転：内装費用は賃料に含まれる

セットアップオフィスは、資産を持たずにオフィス移転をすることができます。

通常、オフィス移転をした場合、内装工事でつくられた壁やドア、購入した棚やデスクなどはすべて資産として貸借対照表に計上する必要があります。一方で、セットアップオフィスでは内装費用が賃料に転嫁されているため「内装を経費として計上している」という考え方もできます。

会社として資産を持ちたくない、利益率を下げたくないという企業にとっては非常に魅力的なオフィスタイプであることが分かります。

セットアップオフィスのデメリット・注意点

セットアップオフィスには多くのメリットがありますが、それと同時に注意すべきデメリットも存在します。入居後に後悔しないためには、セットアップオフィスに入居する際の注意点を把握しておくことが重要です。

自分好みのオフィスにできない：追加工事が不可な物件もある

セットアップオフィスの中には、原則として追加工事などをして自由に内装レイアウト・デザインを変更することができない物件があります。

「使ってみたら会議室が足りなかった」「デスクを追加したい」などといった要望が反映できない可能性があります。企業のアイデンティティを表現しにくくなりますが、小物やインテリアを工夫することで、会社の個性をだすことは可能です。

物件数が少ない：都市部を中心に増加傾向にある

セットアップオフィスは、他のオフィスタイプと比べると物件数がそこまで多くありません。

比較的新しいオフィスタイプなので、市場に出回っている物件数が通常オフィスやレンタルオフィスなどと比べると少ないです。しかし、特に都市部や主要5区（港区、渋谷区など）では物件数が増加傾向にあり、大手デベロッパーが積極的にセットアップオフィス業界に参入しているため、今後も増え続ける可能性が高いです。ただし、その分人気も高まっているため、移転する際の物件検討期間は短めに設定することが賢明です。

大型物件が少ない：100坪以上の物件数は限られる

セットアップオフィスは、大型物件（特に100坪以上）の数が多くありません。

セットアップオフィスの主要面積を順位付けすると、1位：20坪～50坪、2位：50坪～100坪、3位：100坪以上 となります。なぜなら、セットアップオフィスはキャッシュフローを考慮して入居しやすく退去しやすいオフィスとして提供されているため、大型物件の需要はあまり想定されていないからです。

ランニングコストが高い：内装費用は賃料に上乗せ

セットアップオフィスは、他のオフィスタイプよりランニングコスト（月額賃料）が高く設定されていることがほとんどです。

通常オフィス（内装工事前・家具なし）の賃料におよそ3,000円～10,000円程度が上乗せされているイメージです。これは貸主が内装工事や家具の購入を行っている分を賃料に転嫁しているためです。ただし、この上乗せされた部分は資産を持たないという利点にもつながり、節税にも役立つ可能性があります。

長期入居すると割高：推奨期間は3～5年以内

セットアップオフィスは、長期的に入居すると割高になってしまう可能性が高いです。

キャッシュフローだけを考えると、3年～5年以上セットアップオフィスに入居すると、通常のオフィスを借りて内装工事を行った場合よりも費用が高くなってしまう可能性があります。一般的に、損益分岐点は3～5年と言われています。

ただし、セットアップオフィスのおしゃれな内装や、退去の際の手間の少なさを考慮すると、それを活かして少し費用が高くても入居を続ける企業もいます。

セットアップオフィスのトレンド

セットアップオフィスはトレンドとは、具体的にはどのようなものがあるのでしょうか。内装・賃料・面積の３つの側面からトレンドを解説します。

セットアップオフィスの内装

かつては「受付」「会議室」「執務スペース」の最低限のスペースがあれば事足りると考えられていましたが、近年は、1人1席の概念が覆されており、フリーアドレスが採用されることも増えてきました。

それに伴い、セットアップオフィスにもリフレッシュスペースやファミレスブース、Web会議用個室ブースなどが設置され、働く環境の多様性が重んじられた内装レイアウトになっています。

また、会議室については（面積にはよりますが）、2部屋以上用意されている物件が増えてきています。

セットアップオフィスの賃料

セットアップオフィスの賃料は『1坪あたり20,000円～30,000円』で設定されている物件が多いです。これは通常オフィスよりも約1.5倍前後高い水準です。人気のあるエリアや充実した設備・サービスを備えたオフィスではさらに高額な賃料設定となることもあります。

需要の増加に伴い人気エリアやビルでもセットアップオフィスが増えてきています。ビルグレードの幅も広がってきているため、賃料の幅も広がってきています。

▶ 東京都内のセットアップオフィスの賃料相場一覧はこちらから

セットアップオフィスの主要な面積

セットアップオフィスの面積は、20坪～50坪の物件が多いです。なぜなら、セットアップオフィスは企業の成長フェーズに活用するのに最適な賃貸オフィスタイプであり、20坪～50坪は、そのフェーズにいる企業に合っている面積帯であるからです。

次に多いのは50坪～100坪、100坪以上の物件は少ない傾向にあります。実際に、現在募集されているセットアップオフィスの面積割合は「20-50坪：57％」「50-100坪：31％」「100坪以上：12％」となっています（2024年、スリースター調べ ※該当面積以外の物件は除く）。

しかし、2022年後半からは100坪以上のセットアップオフィスも増えてきているため、大型物件をご検討される際もお気軽にご相談ください。

セットアップオフィスの活用方法

セットアップオフィスは、ベンチャー企業から大企業まで幅広い使い方ができます。自社にあった使い方を模索して、オフィス移転をよりよいものにしましょう。

ベンチャー企業での活用

ベンチャー企業は成長フェーズにあり、事業拡大や採用強化などが起因して、迅速な展開が求められることが多いと思いますが、業務で忙しくオフィス移転に人員を割いていられないという企業も少なくないでしょう。セットアップオフィスは、オフィスの準備にかかる時間や手間、さらには初期費用までを抑えることができます。

セットアップオフィスのメリットである「すぐ使える」「移転作業が楽」「退去が楽」という点は、ベンチャー企業にとって大きな利点となります。

中小企業での活用

中小企業は人員や予算に限りがあることが多いため、大量の初期費用をかけることが難しい場合があります。セットアップオフィスは、そのような中小企業にとって手軽に利用できるオフィススペースとして適しています。メインオフィスとしてだけでなく、支社としても利用することが可能です。

特に、事業拡大のために都市部への進出を検討している中小企業にとっては、セットアップオフィスはおすすめの選択肢と言えます。

大企業での活用

大企業がサテライトオフィスやプロジェクト利用などに活用する際に選択肢の一つとして、セットアップオフィスが注目されています。「レンタルオフィスは避けたい」という企業も多く、そのような企業が次に検討するのがセットアップオフィスです。

セットアップオフィスは、内装を一からつくる手間がなく、見栄えも良いため、大企業でも利用しやすいオフィススペースとして注目されています。

セットアップオフィスの入居事例

スリースターは、セットアップオフィスをはじめ多くの賃貸オフィス仲介実績がございます。今回はその中からセットアップオフィスに移転をされた企業様の例をご紹介します。オフィス移転を検討されている方は、セットアップオフィス専用検索サイト「RAKNA」をご覧ください。

セットアップオフィス選びのポイント

セットアップオフィスを選ぶ際には、まず自社の業務や移転の目的を明確にすることが重要です。目的がぶれると、移転先選びも失敗してしまう可能性があります。

オフィス選びのポイントを３つ紹介します。その中でも優先順位を考えておくことが成功のカギです。

立地とアクセス

セットアップオフィスを検討する際には、移転の目的に合った立地を選ぶことが重要です。通勤しやすい場所や愛着のある地域を検討される企業も多いですが「今回の移転目的はなにか？」を常に頭に入れておきましょう。

たとえば、企業のイメージアップを目指している場合は、駅から近いだけでなは意味がなく、どのようなエリアにオフィスを構えるかの方が重要になってきます。

設備とサービス

セットアップオフィスを選ぶ際に重要なポイントの１つに、設備とサービスが挙げられます。

「会議室はいくつ必要か」「個人で作業できるスペースは必要か」「座席数はいくつ必要か」など、自社の業務スタイルに合わせて必要な設備を考えることが重要です。また、家具がついているか、自分たちで選びたいのかも方向性を定めておきましょう。

最近は、専用テラスや屋上テラス、共用ラウンジやフリードリンクが用意されている物件もありますので、そういったオプション要素が必要か判断しておきましょう。

コストと契約条件

最後に、特に重要なコストと契約条件についてです。

ランニングコストを抑えたい場合は、少し駅から離れたエリアまで広げて物件を探すことを検討してみたり、初期コストを抑えたい場合は、家具付きかつ敷金が0ヶ月の物件に絞ってみるのも良いでしょう。また、退去時の原状回復義務の範囲も重要なポイントですので、契約前に確認しておくことが重要です。

自社が特にコストを抑えたい点を考え、それに合った物件を選ぶことが成功の鍵となります。

セットアップオフィスに関するよくあるご質問

原状回復範囲を教えてください。

貸主によって異なりますが、一般的には期間に関わらず、テナントは退去時に原状回復を行う必要があります。

オフィス家具（什器）は付いていますか？

物件によってはついています。一部の貸主では「フルセットアップオフィス」として、デスクや椅子などのオフィス家具（什器）が備え付けられている物件があります。

オフィス家具をそのまま譲渡してもらうことは可能ですか？

通常、オフィス家具（什器）の譲渡は行いません。オフィス家具（什器）は貸主の所有物としてオフィスに設置されており、テナントに譲渡されることは原則としてありません。

居抜きやレンタルオフィスと比べてお得ですか？

居抜きの場合、中古のオフィス家具（什器）を利用することになるため、賃料に上乗せされる料金はありませんが、メンテナンス費用が発生する場合があります。レンタルオフィスの場合、自社には必要ないサービスが料金に含まれることで費用が高くなる可能性があります。お客様のニーズや条件によって、どの借り方がお得かは変わりますので、お問い合わせください。

レイアウトの変更は可能ですか？

はい、レイアウトの変更は可能ですが、退去時にはオフィスを元の状態に戻す必要があります。

まとめ：セットアップオフィスのメリットを活かそう

セットアップオフィスの基本知識とメリット・デメリットを中心に解説いたしました。オフィス移転は、物件選定以外にもたくさんの業務が発生しますので、削減できる手間は削減するに越したことはありません。

今回お話したように、セットアップオフィスを活用することで内装工事に費やす時間やコストを減らしたり、従業員のモチベーションが向上したりとメリットがたくさんあります。

一方で、物件によって設備やサービスが様々であったり、賃料が高めに設定されていたりという特徴もありますので、自社に必要な要素を取捨選択していくことがより重要になります。

オフィス仲介会社はセットアップオフィスをはじめ、様々なオフィスの情報を持っていますので、迷ったときは色々な業者に相談してみるのもひとつの方法です。賃貸オフィス移転についてお悩みやご相談がありましたら、ぜひスリースターのセットアップオフィス検索サイト「RAKNA（ラクナ）」をご覧ください。