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お客様からよく頂く質問です！
今回は、賃貸借契約にかかる初期費用と、入居の際の内装工事、そして原状回復工事の概算費用をまとめてみます。予算策定時のご参考にしてください。
※工事費用は仕様により変動しますのであくまで目安としてお考えください。
賃貸借契約の初期費用
賃貸借契約を締結する際の初期費用です。10坪から50坪くらいまでは個人オーナーの物件が多く、敷金礼金、保証委託料がかかるケースがほとんどです。また、50坪を超えると大手デベロッパー物件やファンド物件になりますので、敷金、保証金と仲介手数料のみとなります。ただ、最近はファンド物件でも保証会社を利用するケースが増えています。保証委託料を支払う代わりに敷金保証金を減額する交渉が可能になるためです。
1.敷金、保証金
大手デベロッパー物件：賃料の12ヵ月分
ファンド物件：賃料の6～12ヵ月分
個人オーナー物件：賃料の3～12ヵ月分
※敷金と保証金の違い
敷金は賃料の○ヵ月分としており、契約更新などで賃料に増減があった場合、追加で預け入れたり、または一部返金されたりします。
保証金は面積×○○○円としており、たとえ賃料が変動したとしても、保証金の増減はありません。
2.礼金
大手デベロッパー物件：無し
ファンド物件：無し
個人オーナー物件：無し～賃料の2ヵ月分
3.保証委託料
保証会社を利用する際の費用です。月額固定費の1ヵ月分が相場です。
月額固定費なので、賃料共益費駐車場看板使用料などの合計です。
保証会社を利用すると、オーナーのリスクが減るので、敷金保証金が少なくできるのが一般的です。
4.仲介手数料
宅建業法で定められており、上限が賃料の1ヵ月分です。
入居工事の費用
ほんとにざっくりとした金額は、以下の金額が目安になります。
・内装を作り込んでデザイン性の高いおしゃれなオフィスにしたい。
移転先面積(坪)×300,000円以上
・シンプルながら機能的なオフィスを作りたい
移転先面積(坪)×200,000円前後
・工事を少なくして、費用をなるべく抑えたい
移転先面積(坪)×100,000円くらい
※什器(デスク、チェア、キャビネット)などを購入する場合は、上記費用に加算されます。
もう少し詳しく、工事の内訳を見ていきましょう。
入居工事にかかわる項目は大体以下の通りです。金額は目安です。
※ことばの説明
Ａ工事 オーナーの費用負担で行う工事
Ｂ工事 テナントの費用負担だが工事業者はオーナー指定業者(ゼネコンがほとんど)
Ｃ工事 テナントが選定した業者に依頼できる工事(費用負担はテナント)
1.電気工事
ＯＡタップなどの電源工事です。
30,000円から40,000円／坪。
通常、分電盤からタップまではＣ工事でできます。
電気容量が足りない場合は増設が必要になります。その場合の工事はＢ工事になります。
2.LAN、ネットワーク工事
設置箇所数で計算します。
15,000円から20,000円／箇所。
3.電話工事
新規購入の場合40,000円／台。移設の場合20,000円／台。
4.内装工事(壁紙やカーペットの張り替え)
材質などの仕様により異なります。
5.内装工事(エントランスや会議室の造作)
材質などの仕様により異なります。
6.パーティション工事(会議室や役員室)
防音対策をしっかりとするためには天井の裏側まで工事をする必要があります。
また、工事区分により、Ｂ工事かＣ工事か、際どいところです。ここの交渉ができるか否かで工事費用が大きく変わってきます。
7.セキュリティ工事(執務室のドアなど)
貸室内に設置するセキュリティです。
暗証番号式から指紋認証などさまざまな機器があります。
8.空調工事
吹き出し口の増設や移設を行う工事です。サーバー室を設ける際には冷房専用の空調を設置する必要がある場合があります。
通常、空調工事はＢ工事になります。
9.防災工事
非常用設備やスプリンクラーの増設。
地上10階以上の区画になるとスプリンクラーが設置されています。会議室などの個室を作る際にはスプリンクラーの増設が必要になります。また、個室毎に非常灯やスピーカーの設置が必要です。
通常、防災工事はＢ工事になります。
10.引っ越し作業
人数で計算します。
10,000円から15,000円／人
作業する日数や時間帯によって変動します。
大事なのは、入居工事に関する工事区分表です。工事項目によってはオーナーの指定業者に依頼しなければならないケースがあります。指定業者は割高なケースがありますので、事前に確認しておきましょう。但し、電気の一次側工事や、空調工事、防災工事はオーナー側の業者に任せた方が良いです。停電等のトラブルになると、ビル全体に影響が及んでしまうことがあります。
このあたりは仲介業者に必ず相談した方が良いところです。
原状回復工事
移転元の工事です。入居した当時の仕様に回復する工事です。契約書の内容にもよりますが、工事業者はオーナー指定のケースがほとんどです。入居工事のＢ工事と同じく、割高なケースがあります。相見積もりを取るなどして交渉の余地はあると思いますので、こちらも仲介業者に相談してみると良いでしょう。
工事費用の目安
個人オーナーの場合 30,000円から50,000円／坪
大手デベロッパーの場合 50,000円から100,000円／坪
他にも、細かいところでは、移転案内状や名刺、封筒などの印刷物などの費用がかかります。
上記の通り、オーナーの属性によって費用に差があります。また、入居工事については移転目的や企業イメージなどによっても変動してきます。
最近は、賃料を抑えて内装費用にコストをかける企業様が増えてきています。
移転スケジュールやマニュアルなどはこちらもご参照ください。
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