オフィスの移転や新規開設を前に、多くの企業が「居抜き物件」の選択を検討しています。この居抜き物件は、既存の造作を引き継ぐ形での移転や開設を意味しますが、その選択には一定のルールや制約が伴います。中でも、造作の部分的な撤去や変更については、多くの人が知らない事実や注意点が潜んでいます。

「居抜き物件」という言葉は、最近のオフィス移転や新規開設の際の選択肢として頻繁に耳にするようになりました。実際、近年ではこの居抜き物件の数が急増し、多くの企業や事業者からの注目を集めています。その背景には、居抜き物件が持つ多くのメリットが存在します。しかし、その一方で、選択する際の注意点や制約も存在します。この記事では、居抜き物件の魅力とその選択時の注意点について詳しく解説していきます。

そもそも「居抜きオフィス」とは？

「居抜きオフィス」という言葉を聞いたことがありますか？ オフィスの移転や新規開設を検討する際、この用語は重要な要素となります。居抜きオフィスは、ビジネスにおけるオフィススペースの利用方法の一つで、その特徴は他のオフィスタイプとは異なります。

居抜きオフィスの定義と特徴

居抜きオフィスは、前のテナントが設置した内装や設備を引き継ぎ、新たなテナントがそのまま使用するオフィスの形態を指します。

具体的には、前テナントがオフィスで使用していたデスク、椅子、会議室の設備、照明などがそのまま残されている状態の物件を指します。

このような形態を選ぶことで、新規にオフィスを設ける際の内装工事や設備の導入にかかる時間やコストを大幅に削減することができます。特に、短期間での移転や開設を考えている企業にとっては、非常に魅力的な選択肢となります。

居抜きオフィスの人気の理由と規模

居抜きオフィスは、初期投資を抑えられる点や、即時に業務を開始できる点が人気の理由として挙げられます。特にベンチャー企業や中小企業において、コストや時間の節約が求められるため、居抜きオフィスの需要が高まっています。

近年の日本のオフィス市場は、多様化する働き方やテクノロジーの進化に伴い、大きな変化を遂げています。リモートワークの普及やフレキシブルワークの導入により、オフィスの役割や機能が再評価されている中、居抜きオフィスはその柔軟性とコスト効率の良さから、多くの企業の注目を集めています。

また、都心部を中心にオフィスの空室率が上昇している現状も、居抜きオフィスの需要を後押ししています。空室となったオフィススペースを有効活用するため、オーナーや不動産業者も居抜きでの提供を積極的に行っているのです。

さらに、短期間での事業展開やプロジェクトベースの業務を行う企業にとっては、居抜きオフィスは最適な選択となります。内装や設備の準備が不要なため、迅速にオフィスをスタートさせることが可能です。

総じて、現代の日本のオフィス市場の動向と結びつけると、居抜きオフィスは今後もその需要を増していくことが予想されます。企業が新たなオフィスを選ぶ際の選択肢として、居抜きオフィスの存在はますます重要となるでしょう。

居抜きでオフィス移転する流れと注意点

居抜きオフィスを選ぶ際は、まず現状のオフィスの状態を確認し、必要な改修や修繕がないかをチェックすることが重要です。また、契約時には原状回復義務やその他の条件をしっかりと確認しておく必要があります。

「居抜きオフィス」のメリット

居抜き物件には、後継テナントにとって３つのメリットがあります。

オフィス移転の初期費用を削減できる

新規でオフィスを構築する際、内装工事は大きな負担となることが多いです。そのため、多くの企業が居抜きオフィスを選択する理由として、コストと時間の節約が挙げられます。

居抜きオフィスの最大のメリットは、既存の家具や設備をそのまま利用できる点です。これにより、新たな家具や設備の購入、そしてそれらの設置にかかる手間やコストを大幅に削減することができます。

一方、通常のオフィス移転の場合、オフィス家具や壁紙、設備、造作などの内装に関する全ての要素を一から準備する必要があります。これには、相当な費用がかかることが一般的です。実際、オフィスの内装工事に関する費用の相場は、坪単価20万円から40万円程度と言われています。

しかし、居抜き物件を選択することで、これらの内装工事に関する費用を大幅に抑えることが可能です。特に、什器付きの物件の場合、ネットワーク工事や電源工事のみを行うことで、すぐにオフィスとして使用することができます。さらに、内装費用の節約により、新しい什器の購入や、壁紙の変更などのイメージチェンジを行う余裕も生まれます。

このように、居抜きオフィスは、新規にオフィスを設ける際のコストと時間の節約に大きなメリットを提供してくれます。

業務開始までの速度の向上

居抜きオフィスは、新規オフィス開設の際の時間とコストの節約に大きなメリットを持っています。通常のオフィス移転や新規開設では、内装やレイアウトの打ち合わせ、見積もり、工事など、多くの手間と時間がかかります。特に、内装やレイアウトの打ち合わせだけでも2〜3ヵ月、さらに工事期間が1〜2ヵ月と、合計で約半年の時間が必要とされることが一般的です。

さらに、現在のようなコロナ禍や半導体不足の影響で、工事のスケジュールが遅れるリスクも考慮しなければなりません。このような状況下では、早めの行動が求められます。

しかし、居抜きオフィスを選択することで、これらの手間や時間を大幅に削減することができます。既存の内装や設備が利用可能なため、見積もりや打ち合わせ、工事の必要がなく、即時に業務を開始することができます。特に、再開発エリアにある取り壊し予定のビルなど、短期間の利用を前提とした居抜き物件は、短期のプロジェクトなどに最適です。すぐに入居し、短期間で退去することが可能なのも、居抜きオフィスの大きな魅力の一つです。

退去時の負担減

居抜きオフィスの退去時の負担軽減について詳しく説明します。居抜きオフィスは、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま利用する形態です。このため、退去時に以下のようなメリットがあります。

1. 造作の維持: 居抜きオフィスでは、前のテナントが残した内装や設備をそのまま利用するため、新たに内装工事や設備の撤去作業を行う必要がありません。これにより、退去時の造作の維持が容易になります。内装や設備が大幅に変更されていない場合、原状回復作業も簡略化され、負担が軽減されます。
2. 削減される撤去費用: 通常のオフィス移転や新規オフィス開設では、退去時に内装や設備の撤去費用が発生します。これは、撤去作業の労力や解体処分のコストが含まれます。しかし、居抜きオフィスでは、これらの費用を削減できます。内装や設備をそのまま譲り受けるため、撤去に関する費用が発生しないか、大幅に削減されます。
3. 作業期間の短縮: 退去時に内装や設備の撤去作業が不要なため、退去手続きの期間が短縮されます。通常のオフィス退去では、撤去作業のために余分な時間を要することがありますが、居抜きオフィスではすぐにオフィスを整理し、新しい場所に移転できます。これは、ビジネス運営のスムーズな継続に寄与します。
4. 追加のリース期間: 通常、オフィスを新たに移転する場合、内装工事や撤去作業にかかる時間がリース契約期間と重なることがあり、余分な家賃負担が生じることがあります。しかし、居抜きオフィスでは、追加のリース期間を取らずに、即座に業務を開始できるため、コスト面でのメリットがあります。

このように、居抜きオフィスを利用することで、退去時の負担が軽減され、スムーズなオフィス運用が可能となります。したがって、オフィス選択の際には、退去時の負担を考慮することが重要です。

居抜き物件の募集件数が増えている

コロナ禍によるオフィス解約の増加は、居抜き物件市場に大きな影響を与えています。以前は、オフィス移転サイクルは通常5年から10年程度と言われていましたが、コロナ禍により企業のオフィス解約が急増しました。特に、まだ1年しか利用していない新品同様のオフィスが多く解約されたことが要因です。

貸主側も、これらの新たな居抜きオフィスを原状回復で解体することは非効率的であると認識しました。そのため、解約したテナントの内装や設備をそのまま活用するため、後継テナントを探す動きが増えています。このような背景から、居抜き物件はますます増加し、市場に多くの選択肢が生まれています。

居抜き物件は、手間や時間をかけずに新しいオフィスを見つける方法として非常に魅力的です。特に、内装や設備が整った状態で提供されるため、即時に業務を開始できる利点があります。これは、コロナ禍において迅速なオフィス移転や新規オフィス開設を必要とする企業にとって重要な要素です。

したがって、居抜き物件はオフィスを検討する際の一つの選択肢として、特に注目されています。手間や時間を節約しながら、魅力的なオフィススペースを見つけることができるため、多くの企業にとって魅力的な選択肢となっています。

「居抜きオフィス」のデメリットとは？

では、反対に居抜き物件のデメリットも把握しておくことが大切です。

レイアウトの制約がある

既存の内装や設備をそのまま利用する際、自社の業務スタイルや希望するレイアウトに適合しづらいことがある。特に、面積が100坪を超える大きな物件では、前テナントのレイアウトが自社のニーズと合わないことがよく見られる。

これは、大きなオフィスでは会議室の数やサイズなど、業種や業態によるニーズの違いが顕著になるためだ。一方、30坪から50坪程度のオフィスでは、多くの企業が類似したレイアウトを採用していることが多い。事前の現地確認や、改修・レイアウト変更の可能性を検討することが重要である。

造作の一部を撤去することができない

居抜きの造作承継においては、「全て受け入れるか、全く受け入れないか」の二択が基本となります。

特定の部分だけ、例えば「この壁だけ撤去してほしい」という要望は実現が難しいのが現状です。その理由として、造作壁が他の部分と連結している場合、一部の撤去が他の箇所に影響を及ぼすリスクがあるからです。さらに、壁の撤去に伴い、排煙計算の再検討が必要となることもあります。法令遵守の観点からも、造作は基本的にはそのままの状態で受け継ぐのが一般的です。

予期せぬコスト上昇のリスク

居抜きオフィスを選択する際のデメリットの一つとして、「予期せぬコスト上昇のリスク」が存在します。このリスクは、以下のような要因から生じることがあります。

1. 隠れた不具合や修繕が必要な場合： 居抜きオフィスは、前テナントの設備や内装をそのまま利用するため、設備の劣化や不具合が隠れていることがあります。初めは問題なさそうに見えるものの、実際に使用し始めると修繕が必要な状況が発生することがあります。例えば、電気設備や給排水設備に問題がある場合、それを修復・交換するコストが発生します。
2. レイアウト変更に伴うコスト： 前テナントのオフィスレイアウトが、新入居者の業務スタイルやニーズに合わない場合、レイアウト変更が必要になります。この際、壁の移動やデスクの配置変更など、内装工事が必要となり、それに伴うコストが発生します。
3. 契約条件の不明確さ： 居抜き物件の契約条件が不明確である場合、契約後に追加料金や負担が発生する可能性があります。例えば、原状回復工事の範囲や費用、設備のメンテナンス費用などが明示されていない場合、予期せぬ追加費用が発生する可能性が高まります。
4. 設備の更新やアップグレード： 前テナントの設備が古く、現代のビジネスニーズに合わない場合、設備の更新やアップグレードが必要です。これには、新しいオフィス家具や通信設備の導入などが含まれ、これらの費用が追加される可能性があります。
5. 契約期間に伴うコスト変動： 居抜きオフィスの契約期間中に、家賃や共益費などの費用が変動する可能性があります。市場の変動や契約条件に応じて、支払う費用が変化することがあるため、予期せぬコストの上昇が起こり得ます。

これらのリスクを最小限に抑えるためには、契約前に契約条件や物件の状態を詳細に調査し、明確な契約を結ぶことが重要です。また、物件の内外を点検し、隠れた問題や修繕が必要な箇所を特定する専門家の意見を仰ぐことも推奨されます。これにより、予期せぬコスト上昇のリスクを最小限にし、居抜きオフィスの利点を最大限に活用できるでしょう。

原状回復義務の存在

原状回復義務は、テナントが居抜きオフィスを借りた際に、契約終了時に物件を前テナントが入居前の状態に戻す責任があることを意味します。つまり、前テナントが残した内装や設備を撤去し、物件を初期状態に戻す必要があります。この義務は、物件のオーナーや管理会社が物件を次のテナントに提供する際に、物件を新品同様の状態に戻すことを求めるために設けられています。

原状回復作業には、内装の撤去や設備の取り外し、壁の補修、塗装、床材の交換など、さまざまな工程が含まれます。これにかかる費用や手間は、物件のサイズや状態によって異なりますが、一般的にはかなりのコストと時間を要する作業です。

注意すべきポイント:

1. 契約時に原状回復義務の内容を確認し、契約書に明記されているかどうかを確認します。具体的な修復範囲や費用負担について明確な取り決めがない場合、争いが発生する可能性があります。
2. 原状回復作業は、プロの業者に依頼する必要がある場合があります。作業を自社で行うことは難しく、特に大規模な内装や設備の撤去が必要な場合、専門家のサポートが不可欠です。
3. 原状回復の費用は、テナント側が負担するケースと、オーナーや管理会社が一部または全額を負担するケースがあります。契約前にどちらの条件が適用されるかを確認しましょう。

原状回復義務がある場合、契約終了時に予期せぬ費用や手間が発生し、テナントにとって追加の負担となり得ます。そのため、契約前に契約条件をよく理解し、必要な場合は法的アドバイスを受けることが重要です。

「居抜きオフィス」を選ぶ際の注意点

居抜き物件は、低コスト・短期間で移転、開業することができる魅力的な物件です。

「ベンチャー企業で、人数が増え続けているため、1年くらいしか入居しないかも」というようなニーズにもピッタリです。居抜き物件をぜひご検討してみてください。

現状の確認

まず、居抜きオフィスの現状を詳しく確認しましょう。前テナントが残した内装や設備が自社のニーズに合っているかどうかを確認します。

実際の使用を具体的にイメージする

居抜きオフィスのレイアウトや内装が、自社の業務や文化に合致しているかを具体的にイメージしましょう。適切なスペースが提供されているか、必要な設備や機能が備えられているかを検討します。

内部の什器や設備配置、ワークスペースのデザインなど、変更に備えた計画を立てる必要がありますので、しっかり社内で検討するようにしましょう。

不具合が発生した際の自社責任の理解

居抜きオフィスの場合、前テナントの使用状況や設備の劣化による不具合が発生する可能性があります。不具合が発生した際に修理や交換を自社負担で行う準備が必要です。

契約条件の詳細確認

居抜きオフィスの契約条件について、拡張や縮小に関する柔軟な取り決めが含まれているかどうかを確認します。また、拡張や縮小時の手続きや通知期間、追加費用などについても契約書に明記されているか確認しましょう。柔軟性を欠いた契約条件は、将来の変更に際して問題を引き起こす可能性があります。

将来の拡張や縮小の可能性を考慮

企業は成長する可能性があるため、オフィススペースを拡張できる余地を確保することが賢明です。居抜きオフィスを選ぶ際に、隣接するスペースの利用可能性や、建物全体でのオフィススペースの追加ができるかどうかを検討しましょう。将来の従業員数の増加や新しい部門の設立など、成長に伴うスペースの必要性に備えましょう。

これらの注意点を考慮しながら、居抜きオフィスを選択することで、コスト削減やスピーディな業務開始といったメリットを最大限に活用できるでしょう。

「居抜きオフィス」はどのような企業に向いているのか？

居抜きオフィスは、特定の企業や状況に特に向いています。以下は、居抜きオフィスが適している企業やケースです：

1. 中小企業やスタートアップ企業： 資金やリソースが限られている中小企業やスタートアップ企業にとって、居抜きオフィスは初期投資を抑えつつ、迅速に業務を開始する方法として適しています。新規に内装工事をすることなく、効率的なオフィススペースを確保できます。
2. 急成長している企業： 成長が著しい企業は、オフィススペースのニーズが急速に変化することがあります。居抜きオフィスは柔軟性を持っており、必要に応じてスケールアップやスケールダウンが比較的容易です。
3. コスト削減を重視する企業： 内装工事や設備の新規購入にかかるコストを削減したい企業にとって、居抜きオフィスは魅力的です。既存の設備を活用することで、予算を節約できます。
4. 短期間のプロジェクトを進行する企業： 一時的なプロジェクトやイベントのためのオフィススペースが必要な場合、居抜きオフィスは迅速な立ち上げが可能です。また、プロジェクト終了後もスムーズに退去できます。
5. 持続可能性を重視する企業： 環境に配慮し、持続可能なオフィス環境を構築したい企業にとって、居抜きオフィスは内装工事や設備の再構築を最小限に抑える方法として適しています。
6. 急な展開を考えている企業： 新たな地域に進出する際や急な展開計画がある場合、居抜きオフィスは迅速なオフィススペース確保に役立ちます。
7. オフィスのデザインや内装にこだわりがない企業： 特定のデザインや内装にこだわりがない企業は、既存の居抜きオフィスを活用することで、時間とリソースを節約できます。

居抜きオフィスは、企業のニーズや戦略に合わせて柔軟に利用できるため、多くの場合、コスト面やスピード面で利点があります。しかし、内装や設備がすべて手付かずの状態ではないため、適切な改修やカスタマイズが必要な場合もあります。企業は自身の状況とニーズに応じて、居抜きオフィスの利用を検討すべきです。

「居抜きオフィス」の有効活用方法

居抜きオフィスを有効に活用するためには、自社のニーズに合わせて適切な改修やレイアウト変更を行うことが重要です。

また、オフィスの使い勝手を向上させるための小さな工夫やアイディアも取り入れることで、より快適なオフィス環境を実現することができます。

1. カスタマイズと改修： 居抜きオフィスを自社のニーズに合わせてカスタマイズしましょう。内装や設備の一部を変更したり、新たな什器や家具を追加したりすることで、オフィススペースを最適化できます。
2. 効率的なレイアウト： オフィスのレイアウトを検討し、従業員の効率性を向上させる配置を考えましょう。例えば、共有スペースの設置やコラボレーションエリアの充実など、業務効率を高める工夫が必要です。
3. 快適な環境づくり： 快適なオフィス環境は従業員の生産性向上につながります。適切な照明、快適な温度管理、静音性、快適な座席など、快適性を向上させる要素に注意を払いましょう。
4. テクノロジーの導入： インターネット接続やネットワークインフラの整備、モダンなコミュニケーションツールの導入など、最新のテクノロジーを活用して業務効率を向上させましょう。
5. 社内文化の促進： オフィスデザインや配置を通じて、企業の文化や価値観を反映させることができます。社員同士のコミュニケーションを促進するスペースや、リラックスできるエリアの設置など、社内文化をサポートする要素を組み込みましょう。
6. 持続可能性への配慮： 環境に配慮した設計や施工を行い、エネルギー効率を高めたり、廃棄物の削減を図ったりすることで、持続可能なオフィス環境を実現しましょう。
7. 従業員のフィードバック： 最終的なレイアウトや改修について、従業員からのフィードバックを収集しましょう。彼らの声を取り入れることで、より快適なオフィス環境を実現できます。

これらのポイントに留意することで、居抜きオフィスをより効果的に活用し、企業のニーズに合致した快適な作業環境を構築できます。自社のビジョンや目標に合わせてオフィススペースを最適化し、従業員の満足度と生産性を向上させましょう。

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まとめ

オフィスの移転や新規開設を考える際、居抜き物件はコストを抑える大きな選択肢として注目されています。

しかし、この選択には、既存の造作の部分的な撤去や変更に関するルールや制約が伴います。また、レイアウトの制約や不具合のリスクも無視できません。企業のニーズや予算に合わせて、最適なオフィスを選ぶことが求められます。

この記事では、居抜き物件のメリットとデメリット、そして選択を検討する際のポイントについて詳しく解説してきました。参考にして、賢明なオフィス選びを行いましょう。