居抜きオフィス移転とは、前入居企業が設置した造作や備品などを後継テナントが引き継いで入居する移転方法です。
造作や什器の承継パターンは主に２つです。一つ目は内装造作や設備、備品などのを所有権を放棄して残置して退去。二つ目後継テナントへ譲渡するパターンがあります。譲渡は無償で行うケースが多い模様です。
※居抜き物件ごとに内装造作や什器などの引継ぎ内容・条件は異なります。
オフィス移転の際にかかる、入居時の内装工事費や退去時の原状回復工事費は思っている以上にコストがかかる可能性が考えられます。そのため、居抜きでのオフィス移転はコストを抑えたい企業にお勧めです。また、レイアウトを考えたり、工事や備品搬入の手配などもとても時間がかかるものです。できるだけ早くオフィス移転をしたい場合も居抜きオフィスを検討してみてはいかがでしょうか？
今回はそんな居抜きオフィス移転についてのメリットや注意点をご紹介いたします。
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居抜きオフィス移転の７つのメリット
居抜きで入居する企業のメリット
- 入居時の内装工事費や、家具や設備・備品などの購入費用を抑えられる
- レイアウトや内装デザイン、什器の選定など、業者との打合せ時間を削減できる
- 内装工事が不要な場合、早期にオフィスを利用開始できる
- セットアップオフィスと異なり、賃料は相場並みで契約できる
- コロナ禍の影響で、使用期間が短い物件が増えている（什器等も新品に近く綺麗なものが多い）
30坪から50坪程度のオフィスの場合、借主が変わっても同じようなレイアウトになることが多いです。受付や会議室、廊下などの配置はだいたい同じようなレイアウトになるため、前テナントと同じような設計になる可能性が高くなります。それならば、居抜きオフィスを選んだ方がかなりのコスト削減ができ、大きなメリットになるでしょう。
居抜きで退去する企業のメリット
- 退去時の原状回復工事の費用や、オフィス家具の処分費用を削減できる
- 原状回復工事が不要なので、ギリギリまでオフィスを利用できる
- 早期に退去する場合、解約予告期間の残存期間を短縮できる可能性がある
- 廃棄物の削減はSDGsにもつながる
居抜きオフィス移転の注意点
- 物件の検討期間が限られる（後継テナントが見つからない場合、原状回復をしなければならないため※例外あり）
- 入居のタイミングが限定される（居抜き引渡しの場合、契約開始日が設定されています）
- セットアップオフィスと比べるとデザイン性が低い物件が多い
- 引き継いだものは残置物扱いのため、故障した場合は修理費用を負担する必要がある。
居抜きオフィス移転が増えてきた理由は？
これまで「居抜き物件」というと飲食店や美容室といったイメージがほとんどでしたが、最近は賃貸オフィス市場でも居抜きでの入退去が広まっています。
大きな理由としては、コロナ禍でオフィスを解約する企業が増えているという現状があるようです。コロナ以前の移転頻度は5年～10年程度だと言われていました。そのため、居抜きとして募集されている物件も使用感のある物件が多かったのですが、コロナ禍は入居して間もない、新品のような物件が多く出てきています。
居抜きで退去することにより、原状回復工事が必要ないため環境にも優しく、退去側と入居側の需要と供給が合うようになったことも、居抜きオフィスが増えてきた理由になります。
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居抜きサイトvivitの物件登録数の推移
2020年4月の緊急事態宣言以降、居抜き物件の登録が急増しています。
居抜きオフィスの注意点とは？
居抜きオフィスは物件の状況をしっかり確認する必要があります。コストを抑えたくても、かえってコストがかかってしまうことにならないよう以下の点に注意しましょう。
- 古い物件の場合、内装や備品が使えないことも考えられるため状態をしっかり確認しましょう。使えない場合は、工事や処分費用がかかり余計な出費になります。
- レイアウト図面を確認しましょう。前の借主と異業種だった場合、レイアウトが使いにくい場合も考えられます。事前に内見をした際に自社でも使えるレイアウトになるかしっかり確認しましょう。
- クリーニング費用の確認をしましょう。入居の際オフィスが汚れていることや、残置物が残っている場合クリーニングや処分費用を誰が負担するのかでもめてしまう可能性があります。そのため、クリーニング費用負担などしっかり確認が必要です。
- 退去時の原状回復について確認しましょう。居抜きオフィスの場合、前テナントの原状回復義務を承継することになります。入居前に、原状回復費用が大体いくらくらいかかるか確認しておきましょう。前テナントがどのような工事を実施しているか。図面で確認するのが望ましいでしょう。
- 前テナントが什器を置いていく場合、どの什器を置いていくのか、図面をもとに認識を合わせましょう。
居抜きオフィスは信頼できる仲介業者選びが大切
上記であげた注意点の通り、居抜きオフィスは、貸主や管理会社、前テナント、後継テナントと様々な調整が必要になります。検討できる期間も限られていますので、段取りがとても大切です。居抜きについての知識や経験が少ないとトラブルが発生してしまうケースもあります。
契約だけでなく、入居後のフォローもしてくれるような、信頼できる仲介業者に依頼することをおすすめします。
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居抜きでの移転事例のご紹介
弊社で成約した居抜きオフィス事例（画像付き）
使用年数が短く、とてもきれいな状態の居抜きオフィス事例をご紹介します。
前テナントは親会社のオフィスへ移転するということで、什器もすべて残置可能という状況でした。個室の数や執務エリアの広さが後継テナントの希望とマッチし、居抜きでの成約となりました。
什器は、後継テナントの希望でにより、椅子のみを承継させて頂き、デスクは前テナントに処分して頂きました。他にも会議室の什器やサーバーラック、サーバー室の個別空調も承継しています。
まとめ
居抜きオフィスはコストを抑えたい企業や、手間をかけずにできるだけ早くオフィス移転をしたい企業にお勧めです。
しかし、今回紹介した注意点などをしっかり確認しておかないと思わぬコストがかかってしまう可能性もあります。また、内装や備品などが自社に合っているか、どのような設備を引き継ぐことになるのかを内見の時にしっかり確認し、実際にオフィスとして働く際の動線などをしっかり確認することをお勧めいたします。
スリースターは居抜きオフィスの専門スタッフがいますので、お気軽にご相談ください。
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