最近注目されている居抜きオフィスとセットアップ。両者とも”コストメリットがある”と謳っていますが、それぞれどのようなコストが発生し、どのあたりにコストメリットがあるのでしょうか。

今回は、居抜きオフィスとセットアップオフィスについて、契約から退去までに発生する費用について比較してみます。

契約締結時に発生する費用

賃貸借契約の際に発生する費用です。おもに敷金、保証金、保証委託料、仲介手数料などが発生します。物件により異なりますので、ご留意ください。

項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
敷金・保証金	通常物件と同じ（6ヵ月から12ヵ月程度）	保証会社が使えるケースが多い（敷金0ヵ月の物件もある。通常3ヵ月から6ヵ月程度）保証会社の利用には保証委託料が発生します。
仲介手数料	成約賃料の1ヵ月分	成約賃料の1ヵ月分

入居工事にかかる費用

居抜きオフィスもセットアップオフィスも、それぞれ引渡し状態により異なりますが、一般的に発生する工事項目をあげてみました。

項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
間仕切り等の造作	物件によるが、個室が足りない場合は追加工事が発生。壁紙やダイノックシートを貼りなおす事例も多い。	必要に応じて会議室の追加工事が可能が物件もある
LAN・通信工事	必要	工事済みの物件もある
電気配線工事	配線し直す方ことをおすすめします	物件により異なります。配線工事済みの物件もあります。
什器の持ち込み、購入	残置物がある場合あり。什器の譲渡は無償の場合と有償の場合がある	必要。受付まわりや会議室の什器は用意されていることがある。執務エリアの什器は用意されていないことが多い

入居中に発生する費用

続いて、入居中に発生する費用について考えてます。賃料や修繕に異なるポイントがありますのでご確認ください。

項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
賃料	一般のオフィスと同じ賃料のケースがほとんど	内装工事費用が上乗せされているケースが多い
修繕費用	残置物の修理費用はテナントが負担。増設エアコンには注意しましょう	貸主の所有物は貸主が修理負担
レイアウト変更工事	通常は入居者負担でレイアウト変更が可能	間仕切り工事を伴う場合などは貸主と協議が必要。会議室の追加も相談可能。会議室を減らす場合は、原状回復費用が高額になる恐れがあるため、事例は少ない（追加した場合も、退去時は原状回復の対象）

退去時に発生する費用

退去時の原状回復工事について、居抜きオフィスとセットアップオフィスを比べてみます。貸主や管理会社とトラブルが発生することもありますので、注意ポイントを事前に確認しておきましょう。

項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
原状回復義務	前入居者から原状回復義務も承継しますので、原状回復工事が必要になります。そのため、契約締結前に原状回復工事の見積りを取得することをおすすめします。居抜きで入ったから原状回復も不要ということではないのでご注意ください。	原状回復工事が必要です。受付や会議室などの造作はクリーニング、もしくはシートの張替えが発生します。原状回復基準にて仕様詳細が定められていることが多いです。
どこまで原状回復するの？	原状回復基準があれば仕様に従って実施します。無い場合は貸主と協議が必要です。ここはトラブルになりやすいところですので、事前に取り決めておくことが重要です。	原状回復基準仕様書に従って実施します。セットアップオフィスは”原状回復費用が安い”というわけではありませんのでご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。以上が居抜きオフィスとセットアップオフィスで発生する主なコストです。

いずれも全くコストが発生しないというわけではありませんが、通常の賃貸オフィスと比べると内装工事費用で大きなコストメリットが発生すると思います。

居抜きオフィスとセットアップオフィスにはそれぞれのメリットや注意点がありますので、経験豊富な仲介業者へご相談されることをおすすめします。