オフィス更新時の賃料改定は拒否できる？

2019 11/14

2017年6月27日 2019年11月14日

こんにちは。オフィスターブログ編集部です。

最近よくご連絡を頂くのが「更新時の賃料値上げ」に関する相談です。

「周辺相場と比べてうちの契約賃料は安いのでしょうか？」

「値上げの要請に対して拒否することはできるのでしょうか？」

などなど。

空室率が低く、オフィス賃料が上昇傾向にある市況なので、

貸主側からは「値上げのお願い」が増えているようです。

借主としては、貸主からの要請をうけなくてはいけないのか、要求をのまなければ出ていかなくてはいけないのかと心配になるところです。

正しく賃料交渉するには、賃料とはどのようにして決まるのか等、しっかりとした知識を持っていなくてはいけません。

賃料改定を迫られた際、借主としてはどのような方法をとるべきなのでしょうか。

賃料改定の考え方

一般的に、賃料というのは固定化されたものという認識が多いようです。しかし、実は貸主からも借主からも、増額および減額の請求ができるというのはご存知でしたでしょうか。

借賃増減請求権という、いわゆる「賃料改定」が借地借家法第32条により定められているのです。

たとえば、坪単価20,000円で借りている物件を、契約更新時に坪単価25,000円にしたいと貸主側から相談されてしまうこともあるのです。

「いつでも貸主から賃料増額請求ができる」というのは好都合のようにも思えますが、もちろん理由なく賃料を上げることができるわけではありません。また、借主としては突然の値上げ交渉にどう対応すべきか準備をしておく必要があるともいえるでしょう。

具体的な準備

では具体的な準備はどのようにすればよろしいでしょうか。

現在のオフィスマーケット資料を集める

貸主も交渉する上では周辺の相場を理解して話をしてきますので、こちら側も相場を理解した上で話し合いに臨みましょう。

オフィス仲介のプロに相談する

周辺のマーケットを手配する際は賃貸オフィス専門の仲介会社に資料を依頼することが多いかと思います。その際に今後マーケットの予測と、過去のマーケットでどの程度まで高騰したことがあるかなどを調べてもらいます。この材料はとても重要ですからプロに相談したうえで話し合いに臨むのがよろしいでしょう。

コンサル会社に相談する

昨今では賃料交渉の代行業者も増えています。あまりに高い賃料UPの依頼が来るようでしたら、思い切ってコンサル会社に相談するのもよろしいでしょう。

貸主が賃料を増額できる理由

「賃料増額請求ができる」といっても、貸主は不当な請求をできるわけではありません。貸主が増額を希望するには、正当な根拠も必要なのです。

たとえば、周辺の賃料と比較して明らかに不相当な賃料になっている場合には、増額請求できることが借地借家法で定められています。ただし、契約更新時に必ず改定されるというものではありません。さらには、特約条項に増額請求不可と記載されている場合には増額請求ができません。

その他、固定資産税の増加、貸主の経済状況の変化なども家賃改定の理由とされています。これだけいろいろな理由で家賃改定を要求できるとなると、借主としても「拒否はできないのか？」というのが当然のことながら気になってくるところです。

賃料改定は拒否できる？

借主の賃料改定に関する拒否権を知るには、まず、新規賃料と継続賃料の違いを知る必要があります。

新規賃料

新しく不動産を契約する際の賃料のことです。マーケット賃料とも呼ばれ、市場において成立する適正価格を示します。

継続賃料

賃貸借契約の継続の際、当事者間で成立する賃料です。こちらも相場にのっとった金額にはなりますが、従前の賃料をベースに話し合い、お互いの経済価値を適切に表示した価格になることが一般的です。

普通借家契約では提示された継続賃料を拒否することは可能です。しかし、定期借家契約は再契約の都度、新規賃料で契約する形になっているので注意が必要です。とはいっても、再契約時に値上げしない定期借家契約も少なくありませんし、それぞれの貸主と借主の間でどのような交渉がなされるかはケースバイケースといえるでしょう。

賃料交渉の流れ

継続賃料というのは安易に改定されないというのが暗黙の了解になっています。そもそも最初に賃貸人と賃借人の間で信頼関係に基づく契約をかわされているわけですから、その際の意志は十分に尊重されるべきという考え方が一般的なのです。それでも改定せざるを得ない時には、できる限り両者への影響を少なくするように配慮されるべきというのが、借地借家法第32条に基づく賃料改定・変更の必要性の中でも重要視されています。

継続賃料は世の中一般的な経済的状況だけではなく、法的もしくは私的な諸事情からの影響を受けるものです。言い換えれば、たとえ周囲の相場と比較して適切と思われるものでも、当事者間で妥当性を認められない場合には成立し得ないということになります。

賃貸人と賃借人の間における継続賃料の合意が難しかった場合、まず裁判所外の交渉が行われます。それでも解決しなければ裁判所による調停、最終段階としては裁判所における訴訟によって解決せざるを得ません。裁判所外の交渉が始まると、ケースで調停・訴訟にまで至るケースは少なくありません。

いずれにせよ、もし継続賃料のことでトラブルが発生しそうならば、できるだけ早く弁護士事務所などに相談することをおすすめします。また、周辺の相場がいくらくらいなのかを不動産仲介業者にヒアリングすることも有効です。
借主の立場からは、相場的にも法的にも正しくない継続家賃と認められるならば、それを拒否することは当然できるのです。ただ、交渉にあたっては賃貸オフィス専門の不動産仲介業者や、法律のプロに依頼するのが早道といえるのではないでしょうか。

いかがでしたでしょうか。日本は賃貸人の立場が守られない社会ともいわれています。しかし、法律上、賃貸人の権利もきちんと認められていることを忘れないようにしましょう。不当な継続賃料を提示されてきたら、移転を考えたり泣き寝入りする必要はないのです。相場や法律と照らし合わせて納得のいく継続賃料を勝ち取りましょう。

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