居抜きをする場合の原状回復はどこまですればいいの?注意点はたったの3つだけ!


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居抜き物件と聞くと、「初期費用が安く済みそう」「手軽に契約できそう」というイメージを持っている方も多いことでしょう。

 

しかし、一般的なオフィス契約だと退去時に「原状回復工事」が必要になります。

 

「居抜き物件の場合は原状回復をする必要があるの?」と疑問を抱きますよね。

 

ここでは居抜きをする場合の原状回復工事について解説しましょう。

 

居抜き物件とスケルトン物件の違い

 

まずは居抜き物件とスケルトン物件との違いを説明しましょう。

 

以前のテナントから内装や設備などをそのまま引き継ぐ物件を『居抜き物件』、反対に、内装や設備が全く整っていない物件が『スケルトン物件』と言われています。

 

ちなみに、「居抜き」という言葉は、単純に家から人が居なくなった「居を抜く」から由来されています。

 

居抜き物件は、設備が全て残っていることもあれば、内装や設備が一部だけ残っていることもありますので、必要に応じて居抜き物件を選択してください。

 

スケルトン物件の場合の原状回復工事について

 

居抜き物件の原状回復について説明する前に、一般的なスケルトン物件の原状回復について説明します。

 

そもそも「原状回復」とは、借主(テナント)が貸主(オーナー)に物件を借りた当時の状態にまで戻さなければいけないという義務のことを指します。

 

例えば居住用の住宅であっても、賃貸物件だと退去時に「目立った損傷はないか」「シミや汚れが悪化していないか」などを確認しますよね。

 

もし、その際に借主が原因で大きな損傷があった場合、退去費用としてその費用を借主が負担しなければならないこともあります。

 

それは物件を契約時に説明がありますし、契約書にも記載が必ずあるものです。

 

しかし、居住用の物件とオフィスではこの原状回復の負担範囲が大きく異なります。

 

一般的な居住用住宅の場合

 

住んでいると、自然発生的に生じる汚れや、月日の流れで劣化していく(経年劣化と言います)費用については請求されません。

 

よくある事例が、壁紙でタバコの臭いが染み付いていたり、ベッドを壁際につけていたことによる変色などの場合だと、借主の責任として原状回復費用を請求されることがあります。

 

これは通常の使用を超えた部分のみについて請求されるため、そこまで莫大な金額になることはほぼありません。

 

事業用のオフィスの場合

 

事業用のオフィスの場合は、どんな理由があろうとも原状回復費用を「100%負担」しなければいけません。

 

カーペットや壁紙、設備など、契約した当時に綺麗に戻さなければいけませんので、退去する際は原状回復工事費用も考える必要があります。

 

居抜き物件は原状回復工事は必要?

 

前述したとおり、居抜き物件は内装や設備をそのまま残して引き継ぐことができるため、借主貸主ともにメリットのある物件です。

 

居抜き物件の場合だと、あらゆるものをそのままに残すため、基本的に原状回復工事は必要ありません。

 

どうしても設備の撤去や、水回り、壁紙の貼り替えなどに多額の費用が発生してしまいますが、簡単なクリーニングや修繕工事だけで済むため大変楽です。

 

居抜きをする場合に注意するポイント3つ

 

居抜き物件は、原状回復工事を含めた初期費用をスケルトン物件に比べて大幅に抑えることができますが、注意点が3つあります。

 

貸主(オーナー)と必ず相談すること

 

居抜き物件はスケルトン物件より需要がありますが、物件数が少ないのが現状です。

 

そのため、居抜き物件として売り出すことができれば、入居者をすぐに集めることができますし、貸主としても家賃収入を途絶えさせることもなく安心でしょう。

 

居抜きにするかどうかの最終判断は、やはり貸主(オーナー)となってしまうため必ず相談しましょう。

 

魅力的な内装であるかどうか

 

居抜き物件にする場合、「内装が魅力的なもの」でなければ入居者を集めることができません。

 

設備や壁紙、カーペットなど、最近ではオフィスであってもオシャレや個性が求められています。

 

かと言って、個性を出しすぎても受け入れにくくなってしまい逆効果になってしまう可能性も大きいです。

 

シンプルに、パーテーション(間切り)や清潔感のある内装であればすぐに借主が見つかるため、魅力的な内装かどうかを必ず客観視して確認することが重要となります。

 

解約予告期間を確認すること

 

居住用の住宅だと、契約終了後(退去後)に原状回復工事が始まります。

 

しかし、オフィスの場合は契約期間中に原状回復工事をおこなうため、逆算をして工事日程を決め、3〜6ヶ月以内に解約予告をしなければいけません。

 

そして解約予告後は、準備をして退去という流れになるため解約予告期間に入る前には次の入居者を見つけることが理想です。

 

居抜き物件は双方にメリットあり!

 

居抜き物件は借主(テナント)にとっても、貸主(オーナー)にとっても、メリットのある物件です。

 

原状回復工事は時間もお金もかかるため、初期費用を抑えるためにはこの工事費用をどれだけ節約できるかが重要でしょう。

 

居抜き物件は需要のある物件ですので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

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