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居抜き物件は初期費用を抑えられるなどのメリットがある反面、デメリットが存在します。
居抜き物件を契約する多くの人たちは意外にも、メリットではなくデメリットへの心配をする方がほとんどのようです。
実際、居抜き物件でトラブルが起こることもあり、今回はそのトラブルの事例と対策について解説しましょう。
近隣住民とのトラブル
居抜き物件に限った話ではありませんが、飲食店の店舗だと近隣住民からクレームが入ることがあります。
- 臭い
- 煙
- 看板
- 音 など
正直なところ、近隣住民とのトラブルは時間もお金もかかる厄介な問題です。
居抜き物件となると、大抵の場合以前のテナントも飲食店であることがほとんどですので、このような問題はすでに解決されているはずです。
しかし、以前のテナントが近隣住民からのクレームをそのまま放置し、現在に至っていることが多くあります。
「では以前の所有者にクレームがあったかどうかを事前に調査すればいいのでは？」と疑問に思うかもしれませんが、実は決まって「クレームはなくなったから問題ない」と回答されてしまうのです。
このような近隣住民からのトラブルを引き継いでしまった場合、以前の所有者にも近隣住民はクレームを言いますが、全く対応してくれないとわかると住民もクレームを言い続けることをやめてしまいます。
そんな中で、新しい所有者に変わることを知ると、住民は「今度こそ」という思いで、またクレームを言い始めるのです。
以前の所有者が放置してしまったがために、居抜き物件で面倒な問題すらも引き継いでしまうことになりかねないため、トラブルの一つとして問題視されています。
どんな対策をするか？
居抜き物件の一番のメリットはスケルトン物件よりも大幅に初期費用を抑えることが可能なことです。
しかし、そのメリットにばかり目が向いてしまい、近隣住民とのトラブル解決のために工事が必要になってしまっては、意味がありません。
臭いや騒音対策のために原状回復工事をするとなると、それ相応の費用が必要になるためかなり厳しい状況になることでしょう。
そうならないためにも、周囲の小売店舗や飲食店、近隣住民への聞き込み調査をすることをおすすめします。
以前の所有者へ、不動産仲介業者を通じて情報を収集することも可能ですが、実態がよくわからないこともあるため、直接足を運ぶ方が確実でしょう。
設備関係のトラブル
居抜き物件は設備・内装が整っていることもメリットの一つとして挙げられます。
その反面、デメリットとして居抜き物件を契約後によく起こるトラブルが「排水管の詰まり」です。
本来ならば、厨房排水に含まれている油や野菜くず、残飯などが排水管に詰まらないようにするために、『グリーストラップ』と呼ばれる装置がつけられているはずです。
しかし、グリーストラップは絶対つけなければならないと言った決まりはなく、注意喚起はされるものの、装置をつけずに営業する飲食店もあります。
そのため、油や残飯などが日々沈殿していき、最終的に排水管の詰まりを引き起こすことに繋がるのです。
また、もう一つの原因として、営業をしばらく停止していたことによる排水管の詰まりです。
夏場だと排水管の中の水が蒸発し、それによって油が固まります。
営業をしていないとお湯や水を全く流さない状況になるため、排水管の詰まりのトラブルが多く起きるのです。
どんな対策をするか？
居抜き物件を契約する際に、必ず「排水管の高圧洗浄」を条件にしましょう。
安くて2〜4万円、高くても10万円以内には収まりますので、トラブルに巻き込まれないためにも対策しておくことをおすすめします。
費用はかかってしまうものの、スケルトン物件を契約するよりは確実に安く済みます。
引き渡しに関するトラブル
居抜き売却を順調に進めており、購入希望者との売買契約も結んだ後、引き渡し直前になって「キャンセルしたい」という申し出が起こるトラブルがあります。
移転告知や閉店準備を進めている中で、引き渡し直前でキャンセルの申し出があるとなると、どう対応していいかわからないと悩むオーナー様が多くいるのです。
残念ながら、やむを得ない事情でキャンセルする購入者は多くいますが、売買契約締結後となれば、契約内で「解約」の手続きをすることが一般的です。
もし、手付金が支払われているということであれば、購入者は手付金の放棄をすることで契約を破棄することができます。
どんな対策をするか？
この場合は、居抜き物件のままで新しい購入希望者を探すか、もしくはスケルトンに戻して募集をするかのどちらかしかありません。
購入希望者がいつ、どのタイミングでキャンセルをしてもいいように、貸主は予備の購入希望者を集っておく必要があります。
トラブルは未然に防ごう
居抜き物件に限った話ではありませんが、どういった契約もトラブルは付き物です。
事前にこのようなトラブル事例と解決策を把握しておき、未然に防ぐように意識しておくことが大切となります。
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